Investissement locatif et conventionnement privé : quel sera l'impact des nouveaux dispositifs ?

La réforme du dispositif d'incitation à l'investissement locatif est intervenue, en deux temps, à l'automne 2006, alors que l'engouement des ménages pour ce type d'investissement était à son apogée. Il s'agissait notamment, pour le gouvernement, d'améliorer le dispositif existant pour répondre aux critiques adressées au régime Robien, jugé par certains insuffisamment contraignant pour les bénéficiaires au regard de l'avantage fiscal qu'il leur offrait et accusé d'inciter à la production de logements locatifs sans référence aux besoins.

Le régime Robien a ainsi été " recentré ", c'est-à-dire que l'avantage fiscal qui lui est attaché a été quelque peu réduit par le biais d'une réduction du taux et de la durée d'amortissement, les loyers plafonds restant inchangés. Il est doublé, pour les investissements dans le neuf, du régime Borloo neuf, qui bénéficie d'une fiscalité plus favorable mais impose en contrepartie aux investisseurs des loyers plafonds plus bas et ne leur permet de louer les logements concernés qu'à des locataires dont les ressources sont également plafonnées.

En outre, le zonage s'appliquant aux barèmes des plafonds de loyers et de ressources a été affiné, l'ancienne zone B étant éclatée en deux zones B1 et B2 : le but est de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux dans la fixation des loyers plafonds.

Pour les logements existants, le régime " Borloo ancien " se substitue au " Besson ancien ". Les principes sont identiques - déduction " spécifique " sur les revenus fonciers en contrepartie d'un loyer plafonné - mais l'avantage est plus important. En outre, le régime est maintenant à deux vitesses : loyer intermédiaire et loyer social, le taux de déduction spécifique étant plus élevé dans le second, en contrepartie de loyers plus bas. Enfin, le Borloo ancien comporte une nouveauté importante : la signature obligatoire d'une convention avec l'ANAH.

Le but de la réforme est manifestement de peser davantage sur les loyers tout en ne brisant pas la dynamique de la production de logements locatifs privés. Dans l'ancien, il s'agit de favoriser l'accroissement du parc conventionné privé afin qu'il puisse contribuer de façon significative à l'offre de logements à loyers modérés.

Anil, Habitat Actualité, janvier 2007 (Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)