L'usufruitier d'un bien immobilier n'en est pas le propriétaire et ne peut donc pas invoquer la garantie décennale contre un entrepreneur qui aurait mal travaillé.

La Cour de cassation a donné tort à l'usufruitier d'un bâtiment qui se plaignait du travail d'un entrepreneur, même si cet usufruitier était bien le client, auteur de la commande.

La garantie décennale est attachée par la loi à la propriété et non à la jouissance du bien, explique la Cour. Seul le propriétaire peut la déclencher.

Seule la responsabilité liée à un contrat mal exécuté peut être invoquée

Pour l'usufruitier, qui n'est pas propriétaire mais seulement utilisateur du bien, seule peut être invoquée la responsabilité liée au contrat mal respecté, mais le délai n'est plus que de cinq ans.

Le droit d'utiliser un bien immobilier et d'en récolter éventuellement les fruits, peut être cédé par le propriétaire à un tiers. On dit alors que la propriété est « démembrée » entre l'usufruitier, qui a le droit d'utiliser, de prêter, de donner en location, de percevoir les revenus et le devoir de payer les impôts, et le nu-propriétaire, qui n'a plus que le droit de vendre ou de donner et le devoir d'entretenir le gros-œuvre.

Cette situation se rencontre parfois entre parents et enfants pour limiter les droits de transmission, ou entre investisseurs pour des raisons souvent fiscales.

Dans l'affaire jugée par la Cour de cassation, l'usufruitier d'un bâtiment avait commandé des travaux et se plaignait de leur mauvaise réalisation. S'agissant d'un « ouvrage », il invoquait la garantie de dix ans, due par tout entrepreneur et liée à son assurance obligatoire. Mais un usufruitier, ont rectifié les juges, n'a pas droit à cette solution facilitée. Il ne peut qu'invoquer la responsabilité classique de l'entrepreneur, en prouvant l'inexécution - ou la mauvaise exécution - du contrat, et en mettant en jeu sa responsabilité civile générale. Ceci dans un délai maximal de cinq ans.

(Cass. Civ 3, 16.11.2022, G 21-23.505)