La pénurie française de logements pourrait se retourner dans un avenir proche, voilà la promesse formulée à longueur de passages médiatiques par nos dirigeants. Mais qu’en est-il vraiment ?

Dans la pratique, se voir accorder le feu vert pour la construction de ces logements n’est pas chose aisée. Le problème numéro 1 du logement en France : c’est le retard de construction de tous les types de logement. C’est pour cela que l’on manque de logements accessibles tant dans le parc privé que dans le parc social, à l’achat comme à la location.

La crise du logement est la conséquence de l’incurie des gouvernements successifs, qui semblent détester les constructeurs et les propriétaires. Ils sont responsables du déficit actuel de 700 000 logements. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont rien fait pour que le logement ne soit plus un lieu d’injustices criantes aux dépens des classes modestes et moyennes.

La crise actuelle est le résultat d’une politique inadaptée du logement depuis 25 ans :

- insuffisance récurrente des constructions ;
- inadaptation géographique de l’offre. On construit trop rarement à proximité des besoins. Il en résulte une explosion des temps de transport entre les lieux de vie et de travail : en Ile-de-France, le coût des déplacements d’une famille absorbe en moyenne 25% du budget, ce qui annule l’économie obtenue sur le loyer par une localisation en banlieue ;
- blocage de la mobilité dans le parc social. Le taux de rotation des logements sociaux révèle qu’un logement change d’occupant tous les vingt ans. Un faible nombre de logements sociaux se libère chaque année et beaucoup de Français modestes qui devraient y entrer, sont rejetés vers des habitats précaires ou le locatif privé à des conditions exorbitantes (loyers équivalents par exemple à la moitié des revenus de certains ménages très modestes).

La France ne progresse malheureusement pas vers la sortie de crise en la matière. Les niveaux actuels de construction ne permettent clairement pas d’envisager une résorption du déficit de logements. En outre, l’offre actuelle n’est toujours pas du tout adaptée à la demande des Français.

Examinons un projet dont la concrétisation s’avère être un parcours du combattant, pour comprendre pourquoi nous ne réussirons pas à régler la pénurie de logements en France si l’administration de notre pays ne se réveille pas.

Le projet d’aménagement de l’ancien pensionnat de Fontmaure situé au cœur de la Ville de Chamalières dans le Puy de Dôme, aux portes de la capitale régionale Clermont-Ferrand.

Ce bâtiment se développe sur sur environ 4500 m² de plancher, et permettrait de concilier une requalification globale d’un patrimoine prestigieux inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques à vocation publique et privée. Ce projet se compose d’une part de logements dont certains seront conventionnés PLS et d’autre part d’un espace muséal et culturel dans l’ancienne chapelle et partie du rez-de-chaussée.

Alors qu’une très forte demande de logements s’exprime localement, la ville de Chamalières est un petit territoire dense en construction et en déficit de logements à vocation sociale par manque d’opportunité foncière.

La ville reste suspendue à l’agrément de division pour concrétiser et lancer cette opération… que l’Etat semble résolu à faire trainer… par zèle administratif ou par sectarisme politique ?

Ce projet permettrait pourtant de sauver un patrimoine édifié en 1881 par l'architecte Charles Antoine Couteau. Le pensionnat de Fontmaure est en effet l'expression d'une architecture qui associe le classicisme des grands couvents du XVIIème siècle à certaines formes d'influences issues des théories de Viollet-Le-Duc.

Depuis deux ans maintenant avec le nouveau gouvernement en place, tout comme l’ancien pensionnat de Fontmaure, plusieurs opérations de sauvegarde du patrimoine inscrites ou classées aux titres des Monuments Historiques se trouvent bloquées dans leurs réalisations par l’incohérence entre la validation par le ministère de la Culture et le blocage de l’agrément de division par le ministère du Budget.

Cette inertie de l’Etat a évidemment des conséquences insupportables :

• Empêche la réhabilitation d’un bâtiment présentant un intérêt patrimonial puisqu’inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
• La désaffectation sur une longue période (plus de 12 ans) altère les éléments du bâti, couverture, charpente, zinguerie, enduits, menuiseries extérieures, apparition de champignons, dégradations, effractions, sécurité, nuisances pour les riverains.
• Blocage de 40 logements en accession (propriétaire occupant ou propriétaire bailleur) dont 12 logements conventionnés PLS (Prêt locatif social) par un investissement sur fonds privés exclusivement.
• Blocage pour la réalisation d’un espace muséal par un investissement de la collectivité.
• Plus de 8M€ de travaux en attente avec ses répercussions sur :
• L’activité des entreprises locales dans le contexte et la conjoncture actuels
• La TVA
• Les impôts: taxes foncières et d’habitations
• Les taxes diverses (Droits d’enregistrements)

Au-delà de l’inertie des services étatiques du logement, ce projet qui n’est qu’un parmi d’autres démontrent sans ambiguïtés que :

L’Etat n’encourage pas l’investissement locatif même en présence d’un investisseur locatif stable, durable, …
L’Etat ne mise que de mauvaise foi sur des partenariats public-privé pour accélérer les constructions de logements sociaux, comme c’est déjà le cas dans certains départements, malgré le conventionnement « logement social »
L’Etat distribue les agréments à sa convenance et par préférence politique, comme pour l’ancien hôpital Debrousse à Lyon

Dès lors, comment croire ce gouvernement quand il évoque l’obligation d’un taux de logements sociaux dans chaque commune ?

Le Gouvernement trouve-t-il normal que tant de propriétaires aient peur de louer et que tant de locataires potentiels soient confrontés à un véritable parcours du combattant ? Comment accepter plus longtemps l’inacceptable ? Comment supporter plus longtemps l’insupportable ?

Franck Schell, Architecte DPLG