Malgré des signaux encourageants en 2014, les perspectives demeurent ternes pour l'immobilier en 2015. Si les prix dans l'ancien ont encore reculé en 2014 et le pouvoir d'achat immobilier des Français n'a jamais été aussi élevé, les acheteurs restent en effet en retrait et les professionnels peu optimistes pour l'année à venir, note le réseau Century 21 dans son bilan 2014 sur le marché ancien, rendu public ce lundi.

Parmi les enseignements délivrés, on retiendra notamment « qu'une partie des vendeurs a enfin intégré qu’il fallait adapter ses prétentions financières aux conditions du marché pour parvenir à vendre son logement. » Ainsi, après une légère baisse des prix dans l'ancien enregistrée en 2012 (-1,9 %), suivie d’un nouveau recul en 2013 (-1,8 %), la tendance s’accentue en 2014 et le prix moyen au m2 enregistre, au niveau national, un repli de -2,8 %.

Ainsi, tandis qu’en 2013 le nombre de transactions augmentait de 3,1 %, l’activité s’érode en 2014 (-2,7 % sur l’année). Le marché des appartements voit notamment le nombre de ses transactions reculer de -6,9 % en 2014, fortement contraint par les nouvelles exigences de la loi Alur s’imposant aux ventes de lots en copropriété, quand celui des maisons se redresse de +1,7 %.

Forte poussée des moins de 30 ans

« Si, dans l’ensemble, le marché fléchit, c’est qu’un certain nombre d’acheteurs-vendeurs demeurent attentistes et sursoient à leurs projets » explique le réseau d'agences immobilières dans son communiqué. « D’autres, en revanche, notamment quand il s’agit d’acquérir plus grand, comprennent qu’en concédant une baisse de prix, ils en sont à leur tour bénéficiaires lors de leur achat, aidés, en outre, par des conditions bancaires exceptionnelles. »

Les taux d’intérêt ne cessent en effet de diminuer. Alors qu'ils affichaient déjà leur plus bas niveau depuis 1945 en 2012, avec 3,31 % , leur repli s’est encore accentué depuis pour se situer désormais à 2,38 %.

Tandis que la conjugaison de prix baissiers et de taux d’intérêt réduits améliore la solvabilité des ménages, Century 21 constate en outre  « la forte poussée des moins de 30 ans parmi les acquéreurs (+9,1 % en 2014) .»

« Il faut souligner que jamais, depuis la création de notre observatoire, leur pouvoir d’achat immobilier n’a été aussi élevé et l’apport nécessaire pour acquérir un logement aussi faible (3 % du montant moyen d’une transaction au second semestre 2014 contre 9 % un an plus tôt, 15 % deux ans auparavant et même 21 % il y a trois ans) » note Century 21 dans un communiqué.

Sensible augmentation des prix à Paris

Si les prix s’étaient légèrement réajustés dans la capitale en 2013 (-3,9 %) permettant au marché d’enregistrer une augmentation du nombre de ses ventes (+4,1 %), le phénomène ne s’est pas prolongé en 2014. Le prix moyen au m2 parisien connaît une très sensible augmentation de +0,5 %, s’établissant à 8 230 euros. L’activité n’en pâtit que peu (-0,8 %).

Le fait que le marché parisien ne subisse pas de véritable décrochage tiendrait au fait que « la Capitale connaît un déficit structurel de l’offre que la très faible construction de logements neufs ne parvient pas à compenser » note le réseau qui précise que « ce déséquilibre maintient une forte pression sur les prix. »

À l’instar de l’an dernier, ce sont les cadres moyens qui portent le marché parisien et leur part parmi les acquéreurs augmente encore (+22,4 %) pour représenter 39,9 % des acheteurs (prenant la première place du podium). Ces achats sont réalisés majoritairement à titre de résidence principale (54,8 %). Les investissements locatifs, après avoir chuté de -9,8 % en 2012 et de -8,8 % en 2013, se stabilisent à un niveau historiquement bas (25 % des acquisitions parisiennes).

En Ile-de-France, le marché se grippe

Le prix moyen au m2 enregistre un nouveau recul de -2,6 % en 2014 pour s’établir à 3 195 euros (après avoir diminué de -1,1 % en 2012 et de -2,9 % en 2013). Le nombre de transactions franciliennes fléchit de -2,4 %, plombé notamment par le segment des appartements dont les ventes, « entravées par l’une des mesures de la loi Alur», s’effondrent de -7,2 %.

Seules les ventes à titre de résidence principale se maintiennent, quand celles dédiées aux investissements locatifs se détériorent de -2,5 %. « Les acquéreurs franciliens qui passent à l’acte profitent des conditions bancaires particulièrement favorables pour acheter plus grand, tout en diminuant leur quotité de financement, » analyse Century 21. Pour un montant moyen de 245 234 euros, ils augmentent leur superficie de 2,14 m² et font passer leur quotité de 78,85 % en 2013 à 74,71 % en 2014.

La correction des prix observée en Province depuis 2012 tend quant à elle à se généraliser. Si en 2013, sept régions avaient vu leurs prix augmenter, en 2014 seule une région est haussière, le Limousin (+3,7 %). Partout ailleurs, les prix reculent, souvent avec plus d’intensité qu’en 2013. Il n’est ainsi pas rare de constater des baisses supérieures à -5 %. C’est le cas notamment en Auvergne, dans le Languedoc-Roussillon, en Lorraine, dans le Nord et la Picardie ainsi qu’en Poitou-Charentes.

Des perspectives ternes pour 2015

Quant à 2015, les professionnels de l'immobilier ne sont guère plus optimistes.

« L’effritement des prix devrait se poursuivre en 2015 sans permettre au marché de retrouver sa vigueur passée. Une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait transformer cet effritement en véritable correction, voire en dévissage en fonction de son amplitude. Le marché de l’ancien ne réclame aucune aide mais, en revanche, la fin des atermoiements fiscaux et la simplification d’un formalisme surabondant sont plus que jamais nécessaires », conclut le réseau d'agences.

A. LG
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