Près de 660.000 m² de bureaux ont été loués au cours du 3e trimestre 2008 en Ile-de-France, soit davantage que l'année dernière à la même période. Le rythme de l'activité transactionnelle reste donc élevé. Au total, plus de 1,8 million de m² a été consommé depuis le mois de janvier. L'année 2008 devrait se terminer sur un volume global compris entre 2,2 et 2,4 millions de m², soit l'un des quatre meilleurs résultats jamais observés. L'activité locative a été tirée, au cours de ce 3e trimestre, par la conclusion de plusieurs transactions clés en main, notamment pour le compte de banques. De manière générale, les transactions de plus de 5.000 m² restent un segment essentiel et représentent plus de 40% de la demande placée depuis le début de l'année.

Signe supplémentaire de santé, l'absorption nette se maintient à des niveaux élevés, avec une estimation de plus de 580.000 m² en neuf mois. Elle devrait toutefois décroître dans les mois qui viennent en raison de la morosité économique, qui va sans doute entraîner une réduction des besoins des entreprises en bureaux. Pour les mêmes raisons, l'activité transactionnelle sera sans doute plus faible en 2009 qu'en 2008, sans toutefois descendre significativement en dessous des 2 millions de m². Le contexte de crise peut, paradoxalement, constituer un moteur à la consommation de bureaux : certaines entreprises, poussées à opérer des rationalisations immobilières et à réduire leurs coûts, pourraient décider d'aller s'installer dans des surfaces modernes autorisant d'importantes économies de fonctionnement.

Offre faible de bureaux disponibles

L'offre de bureaux disponibles reste faible, avec un taux de vacance de 5%, et se trouve même en léger recul par rapport au trimestre précédent. Les marchés les plus recherchés, comme le Quartier Central des Affaires de Paris ou La Défense, connaissent un très net déficit d'offre, notamment en bureaux neufs ou restructurés. Mais l'offre devrait cependant augmenter au cours des prochains mois, essentiellement grâce à la libération de surfaces de seconde main, moins recherchées par les entreprises. L'offre pourrait ainsi se situer, à la fin de l'année 2009, entre 6 et 7% du parc de bureaux régional, ce qui ne représenterait pas une situation de suroffre.

Les loyers haut de gamme sont par ailleurs restés stables au cours de ce 3e trimestre 2008. Après avoir connu une hausse très importante, ils ont cessé d'évoluer depuis fin 2007 et se situent aujourd'hui à 840€/m²/an dans le Quartier Central des Affaires de Paris et à 560€ à La Défense. L'évolution est en revanche plus contrastée pour les loyers moyens, qui reflètent la qualité des surfaces louées au cours du trimestre. Les prochains mois devraient connaître un ajustement à la baisse des loyers des bureaux de seconde main, et ce pour deux raisons : la renégociation des baux à échéance et l'augmentation de l'offre disponible. Les loyers haut de gamme paraissent pour l'instant plus à l'abri en raison de la rareté des surfaces de première qualité.

Laurent Perrin