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Plaidoyer pour une écologie de l'Habitat Ancien

Plaidoyer pour une écologie de l'Habitat Ancien
Les interactions entre l'écosystème du bâti ancien et les pratiques individuelles et professionnelles conduisent à la dégradation de cet habitat, élément essentiel de nos quartiers et centres urbains. Le colloque Ecologie de l'Habitat Ancien du 24 mars à Brest, se propose d'engager une large réflexion sur ce processus de dégradation et ses conséquences sur la santé, la sécurité et le confort des habitants, ainsi que sur la pérennité même de ce patrimoine bâti.

Collectivités territoriales |

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Autour d'exposés et d'ateliers seront discutées de manière transversale les questions de technique, de santé et de formation liées à cette dégradation, ainsi que les responsabilités juridiques de l'ensemble des acteurs concernés par le fonctionnement, la gestion et la réhabilitation du bâti ancien. (en savoir plus)

L’écologie de l’habitat est la connaissance des interactions entre l’homme et son environnement immédiat (immeubles, logements, espaces publics) et leurs évolutions. Un immeuble de la fin du 19ème siècle, bâti avec un mode constructif particulier et des matériaux locaux (moellon, bois, enduit…) constituait une structure au "fonctionnement" adapté au mode de vie de l’époque. Cette conception du bâti ancien diffère de celle de la construction développée depuis la deuxième moitié du 20ème siècle :

La règle de l'art à l'époque

  • Pas de barrière étanche avec le substrat (pas de coupure de capillarité),
  • Pas de barrière étanche avec le substrat (pas de coupure de capillarité),
  • Pas ou peu de chauffage,
  • Aération importante (soupirail, plancher sans dalle, cheminée),
  • Maçonnerie plus perméable (chaux, argile, torchis…),
  • Pas de point d’eau intérieur.

Ces constructions anciennes ont subi au cours de leur histoire des modifications importantes de leur structure. Depuis la construction de ces bâtiments, de nombreuses évolutions ont eu lieu :

  • Utilisation des techniques et matériaux modernes (béton, PVC, isolants…),
  • Perte des savoir-faire anciens (enduits à la chaux…),
  • Interventions localisées sans prise en compte de la globalité du fonctionnement de l’immeuble et de son environnement (remonté du sol en zone urbaine avec trottoir enrobé étanche…).

Les modes de vie :

Dans le même temps, les modes de vies ont considérablement évolué. Les normes de confort ont amené des modifications de l’intérieur des logements et bouleversé les équilibres internes de ces immeubles

  • Isolations acoustiques et thermiques (confinement des structures bois…),
  • Multiplication des sources d’humidité et de chaleur.

Les principes culturel et sociaux :

Un défaut d’entretien manifeste des immeubles, notamment lié à un morcellement fort de la propriété dans les centres ville anciens, a accentué les désordres existants.

En effet, La grande majorité des bâtiments construits à la fin du 19ème et au début du 20ème siècle étaient des propriétés uniques qui se sont transformées, après guerre, en des copropriétés. Ce nouveau statut a amené des difficultés supplémentaires de gestion globale des immeubles :

  • Un mécanisme de prise de décision fragile (propriétaires multiples, capacités financières et logiques – bailleur/occupant - différentes, une organisation complexe…),
  • La distinction juridique – parties communes / parties privatives – tend à modifier la nature des interventions sur le bâtiment alors que ce dernier constitue une entité propre avec un fonctionnement global,
  • La réalisation de travaux « au coup par coup » sans maîtrise d’œuvre globale pour des raisons financières

Dans beaucoup de cas, cette construction juridique amenuise les responsabilités des différents propriétaires et tend à faire disparaître la culture de l’entretien du patrimoine.

Un équilibre fragile :

L’évolution des rapports entre l’homme et son habitat a provoqué des désordres dans les bâtiments anciens mettant en péril la pérennité de ce patrimoine, la qualité de vie et la santé des habitants. La présence d’eau et de sels solubles constitue le principal élément de désagrégation des matériaux de construction des bâtiments anciens (déséquilibre hydrique, insalubrité) et la source de nombreuses pathologies.

Parmi ces dernières, le développement de champignons lignivores, et plus particulièrement du mérule, constitue un risque majeur pour la santé du bâti. Au-delà des questions techniques qu'il suppose, ce phénomène invasif a des répercussions sur les transactions immobilières et interroge le droit.

Sur le plan sanitaire, de nombreuses études ont été réalisées. Elles ont mis en avant la multiplication des problèmes respiratoires et allergiques au contact du développement des champignons et de la baisse de la qualité de l’air intérieur.

L’approche « écologie de l’habitat » nous permet d’envisager la globalité du système, c'est-à-dire l’évolution des rapports entre l’individu et son environnement domestique ainsi que les interactions qui s’opèrent entre l’ensemble de ces éléments.

Il convient désormais de trouver les aménagements technique, juridique, économique et culturel qui vont permettre une amélioration notable de la situation et assurer une cohabitation équilibrée.

L'objectif

  • Souligner l’originalité et la fragilité du bâti ancien,
  • Réintroduire la culture de l’entretien du patrimoine,
  • Promouvoir « les bonnes pratiques » professionnelles et individuelles,
  • Envisager les adaptations souhaitables de la réglementation,
  • Mettre en avant la solidarité et la responsabilité de la chaîne des acteurs dans l’entretien, la réhabilitation, la gestion, et les transactions concernant le bâti ancien,
  • Instaurer une démarche de développement durable à l’échelle du bâtiment.
  • faire le point des responsabilités encourues en cas de cession d'un immeuble atteint par le mérule (vendeurs, entrepreneurs, agents immobiliers, entreprises de diagnostic)

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