Parmi les pays jugés à risque: l'Espagne, les Pays-Bas et l'Irlande où les prix ont doublé entre 1995 et 2003, et dans une moindre mesure la France et l'Italie où ils ont progressé de quelque 50%, selon les calculs d'UBS.
Ce phénomène s'explique notamment par les taux d'intérêt actuellement très bas en zone euro, qui incitent les ménages à s'endetter pour accéder à la propriété. Certains économistes redoutent un scénario de bulle immobilière, c'est à dire une hausse de prix spéculative et déconnectée de l'économie réelle (salaires et taux d'intérêt), qui risque de finir en krach immobilier. Avec des conséquences graves pour les ménages, dont le patrimoine se déprécie, et pour les banques qui utilisent les biens immobiliers comme garanties.
"On ne peut pas parler de bulle pour l'ensemble de la zone euro", tempère toutefois Lorenzo Codogno, qui rappelle qu'en Allemagne par exemple, le marché immobilier est déprimé depuis de nombreuses années. Tout le contraire de l'Espagne, où le gouvernement doit mettre la main à la pâte pour enrayer l'inflation. Il va céder des terrains de l'armée, près de 9 millions de mètres carrés au total, pour la construction de logements neufs à Madrid, a-t-il annoncé la semaine dernière.
En Irlande, la banque centrale s'inquiète surtout du niveau d'endettement des ménages. La dette moyenne des foyers irlandais, constituée aujourd'hui à 80% d'emprunts immobiliers, a doublé au cours des dix dernières années. Le gouverneur de la Banque centrale irlandaise, John Hurley, a averti dès l'automne dernier que si les prix continuent de connaître des rythmes de croissance à deux chiffres, "le risque d'une correction sévère sera plus important".
En ce qui concerne la France, la banque centrale nationale juge, dans une étude parue lundi, que le rythme de progression des prix de l'immobilier est "peu soutenable."
Une inquiétude que ne partage pas la Fédération nationale de l'immobilier, qui compte sur "un atterrissage en douceur des prix".
Aux Pays-Bas, l'inflation des prix de l'immobilier marque un net ralentissement depuis 2001.
Face à ce tableau contrasté, la BCE n'a pas beaucoup de marge de manoeuvre pour agir, explique Lorenzo Codogno, de Bank of America. L'institut d'émission va tout au plus "continuer à relever régulièrement le niveau d'alerte verbale", juge-t-il en excluant toute hausse des taux d'intérêt car "l'économie en zone euro est encore trop fragile." "L'évolution du marché de l'immobilier devrait être l'une des principales raisons pour lesquelles la BCE va maintenir ses taux inchangés dans les mois à venir, plutôt que de les baisser", pense quant à lui Edward Teather.
