L’ordonnance relative au bail réel solidaire (BRS) avait été présentée en Conseil des ministres par Emmanuelle Cosse le 19 juillet dernier. Elle est désormais publiée au Journal Officiel.

Prévu par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, ce nouveau type de bail dédié à l’activité des organismes de foncier solidaire (OFS) « s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS, pour y faire construire un logement ».

Il vise ainsi à « offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers ». Il permet notamment une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti.

Rappelons que les OFS ont été introduits dans le code de l’urbanisme par la loi Alur. Leur rôle, « acquérir et gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes ».

Des logements plus accessibles

Concernant le BRS, il est effectif pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, période durant laquelle le logement doit être occupé à titre de résidence principale, précise l’ordonnance.

Ce nouvel outil, complémentaire au bail réel immobilier destiné au logement intermédiaire, consent aux ménages des droits réels « en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements ». Il peut être appliqué à des bâtiments en rénovation ou à des constructions.

Il peut également être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, « construit ou réhabilite des logements », s’engage « à les mettre en location » ou à vendre « les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées », détaille l’ordonnance.

Si un acquéreur décidait de céder un bien, il devrait en informer l’organisme foncier solidaire qui lui sera chargé d’agréer la transmission des droits réels. L’agrément est fondé sur « la vérification du respect des conditions d'éligibilité de l'acquéreur ou du donataire à la conclusion d'un bail réel solidaire, de la conformité de l'offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l'évaluation des droits réels appartenant au vendeur ou au donateur, et, le cas échéant, de la validité du plan de financement de l'acquisition ».

Innovation juridique

Le bail réel solidaire est « porteur d’une innovation juridique concernant le renouvellement de la durée du bail à chaque cession des droits réels, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources », avance un compte-rendu du Conseil des ministres.

Le renouvellement permet de « contrer l’effet de baisse de la valeur du bâti à mesure que l’on approche de la fin du bail ». Ainsi, le propriétaire du bâti voit la valeur de ses droits maintenue dans le temps. « Cela offre donc aux ménages modestes le moyen de se constituer un patrimoine immobilier ».

La maîtrise durable de l’affectation du foncier permet à l’OFS « d’être un acteur de la mixité sociale », indique le gouvernement. Le BRS et l’OFS se veulent de nouveaux outils « à disposition des collectivités pour garantir la pérennité sur une longue période d’un parc d’accession sociale à la propriété ».

R.C
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