Après des plus bas depuis 20 ans en février, l'obligation assimilable au trésor (OAT) à dix ans, qui sert de référence pour déterminer le taux des crédits immobiliers, a battu cette semaine des nouveaux records à la baisse, entre 3,42% et 3,47%, un niveau inconnu depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Cette baisse des taux des crédits, quasi-continue depuis plusieurs années, permet aux ménages d'emprunter en dépit des prix élevés des logements, nourrissant la hausse des prix sur le marché.

Le Crédit immobilier de France, organisme spécialisé dans le crédit résidentiel, a vu sa clientèle augmenter de 6,5% en 2004. Son président, Claude Sadoun, estime que le phénomène s'auto-alimente. Pour permettre aux ménages d'acheter, les banques solvabilisent les clients en leur prêtant plus facilement, la demande se renforce et les prix continuent d'augmenter.

Le prêt immobilier, à l'affiche de nombre d'agences bancaires, est considéré comme un outil de conquête par les banques qui se livrent à une concurrence féroce, souligne Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.

Ainsi, les banques proposent en ce moment des taux fixes compris entre 3,65% et 3,90% pour un prêt d'une durée de 15 ans, entre 3,75% et 4% pour 20 ans et entre 3,85% et 4,15% pour un prêt d'une durée de 25 ans. Les banques sont parfois accusées de jouer un jeu dangereux, comme cela a pu être le cas dans les années 1990. Pour M. Sadoun, ce n'est pas à la banque de réguler le marché. Mais, cela ne nous exonère pas de ne pas engager des ménages dans des projets qui ne sont pas viables, admet-il.

En effet, ce n'est pas parce que le crédit est moins cher que les ménages dépensent moins pour acheter leur maison. D'abord parce que les prix continuent d'augmenter. La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) prévoit une hausse des prix de 10% en 2005, après celle de 15,5% constatée en 2004.

Mais aussi parce qu'un crédit plus long --la durée moyennne d'un prêt s'est allongée de deux ans depuis 2000 pour atteindre 17 ans en 2004-- est synomyne de crédit plus cher. Le taux d'effort des ménages, c'est à dire le remboursement annuel rapporté à leur revenu disponible brut, atteint désormais 29% contre 21% en 1998. La barre de 30% d'endettement immobilier est généralement considérée comme un maximum.

Olivier Eluère a noté au cours du premier trimestre un léger freinement du volume de crédits immobiliers qui, selon ses pronostics, devrait se poursuivre compte tenu du freinage attendu de la demande et des prix des logements.

En arrière plan, tout le monde scrute l'attitude de la Banque centrale européenne (BCE), qui s'est montrée perplexe à la mi-avril. Une hausse modérée des taux pourrait être nécessaire pour faire face au développement d'une bulle immobilière en zone euro, a-t-elle laissé entendre, mais un durcissement brutal serait contre-productif.