Une explosion des sigles et des initiatives se mesure : HQE (haute qualité environnementale), HPE (haute performance énergétique), THPE (très haute performance énergétique), BBC (bâtiment basse consommation), Minergie, Habitat et environnement, Maison passive, Leed ("Leadership in Energy and Environmental Design", Etats-Unis), Bream ("Building Research Establishment's Environmental Assessment Method", Royaume-Uni)... Fin 2006, le Prebat (programme de recherche sur l'énergie dans le bâtiment) a recensé plus d'une centaine d'opérations basse énergie en France. C'est à la fois peu et beaucoup.

C'est beaucoup parce que nés depuis moins de deux ans. C'est peu en regard de l'avance prise par nos voisins suisses, allemands et autrichiens en la matière. C'est surtout peu par rapport aux enjeux environnementaux du bâtiment en France : 40% des consommations énergétiques pour chauffer et refroidir des bâtiments, 25% des émissions de CO2, chiffres en constante augmentation. Un seul chiffre doit faire basculer du "on ne peut rien faire" au "retroussons-nous les manches" : 50 kWh/m2 par an de consommation d'énergie totale. Nos voisins européens et des opérations pionnières en France ont prouvé qu'il était possible de construire et de rénover des bâtiments à ce niveau de performance, alors que la moyenne française se situe davantage aux alentours de 300 kWh/m2 par an.

Il n'y a pas de barrière technique significative pour que le secteur du bâtiment, responsable numéro un des émissions de gaz à effet de serre dans l'OCDE, parvienne à faire mieux que le facteur quatre, c'est-à-dire la réduction par quatre des émissions de gaz à effet de serre pour la France. Le Grenelle de l'environnement a donc logiquement abouti à un consensus sur ce sujet. Le premier signal politique étant clair, il faut que les parlementaires suivent et légifèrent en proportion.

Tout d'abord, les groupes de travail du Grenelle sur la réhabilitation des bâtiments anciens doivent confirmer un objectif global de 50 kWh/m2 pour la rénovation des bâtiments à la charge de l'acheteur. Ceci afin de permettre l'industrialisation, et donc la baisse des coûts, de ce chantier. Ensuite, des acteurs immobiliers, foncières privées ou fonds, lanceront le processus en investissant dans des opérations tertiaires qui seront compatibles avec le Grenelle de l'environnement.

Devant une telle demande, des promoteurs adapteront leur offre pour anticiper la réglementation thermique post-Grenelle. Grâce à ce cadre réglementaire, ils bénéficieront sans risque d'une courbe d'apprentissage favorable pour des gains de rentabilité certains à terme. Il s'agit tout de même de modifier la quasi-intégralité du parc français, dont pas moins de 30 millions de logements d'ici à 2050.

Les positions stratégiques des acteurs de la construction sont donc appelées à évoluer très rapidement. En raison de la taille de ce chantier, le secteur financier sera sans doute moteur dans cette transformation du paysage immobilier. Plus qu'ailleurs, des pionniers se prépareront avant la réglementation en innovant.

Certaines banques ne s'y trompent pas, telles que les Banques Populaires, qui offrent déjà des produits bonifiés les positionnant en tant qu'innovateurs éclairés. D'autres institutionnels déclarent vouloir investir massivement dans l'environnement et notamment dans les "green buildings". Il faudra aussi trouver certaines astuces juridico-financières pour, par exemple, faire porter un surinvestissement environnemental "immobilier" à un tiers durant le temps de son amortissement (comme il est possible depuis longtemps pour une chaudière).

Reste une bonne et une mauvaise nouvelle à la fois. Ce programme de transformation immobilière est fortement générateur d'emploi, parfois estimé à plus de 100.000 par an. Seul hic, on ne sait pas aujourd'hui trouver ces travailleurs ! Et encore moins les former à des techniques nouvelles. Voilà le seul véritable frein à la révolution immobilière. Quand le contexte change, les positions changent et seuls les plus innovants survivent.

Maximilien Rouer, PDG de BeCitizen, auteur de "Réparer la planète" (éd. J.-C. Lattès)