Copropriété : une opération de rénovation de fenêtres exemplaire

Alors que le retour des fenêtres dans le CITE est à nouveau évoqué pour 2019, les copropriétaires d’une résidence datant des années 70 ont monté une opération de rénovation des fenêtres, exemplaire à plus d’un titre. Le président du syndicat les copropriétaires, M. Vendrin a ouvert les portes-fenêtres du projet pour Batiweb.

• Par : Régis Bourdot  - Publié le : 15.11.18

Le contexte

La résidence des Vergers de Marly, plutôt haut de gamme au moment de sa conception, ressemble à des dizaines d’autres dans cette partie des Yvelines. Les 300 logements et 26 immeubles qui la composent ont été construits progressivement durant les années 70, avant, pendant et après le premier choc pétrolier.

Autant dire que la prise de conscience de la nécessité d’isoler était encore balbutiante (voir à ce propos l’article sur ce sujet dans le précédent dossier).

Destinés à la classe moyenne et à des cadres, les appartements disposent d’une surface confortable pour une très grande partie d’entre eux et surtout l’éclairage naturel, notamment celui du salon, a été privilégié. Ces salons disposent d’une ou deux très grandes baies coulissantes en aluminium (4,5mx2,1m, sans rupteur thermique) donnant sur un grand balcon.

Ce qui était un des atouts de ces logements s’est, au fil des ans, transformé en un gros point noir, du moins sur le plan du confort et de l’isolation.L’âge aidant, ces immenses parois vitrées se transforment chaque hiver en paroi froide, et laissent passer le vent et parfois l’eau, lorsque pluie et vent se combinent. Bref, c’est l’inconfort et les grosses dépenses de chauffage assurés.

Les prémisses de l’opération

De rares propriétaires avaient déjà changé leurs menuiseries, mais rien de massif n’avait été fait, vu le coût conséquent d’un changement, de l’ordre de 30 K€ en moyenne (Beaucoup de fenêtres et deux grandes baies par appartement, des hauteurs maxi de R+2 à R+8, etc.).

En 2013 et face à la situation, le Conseil syndical, présidé depuis peu par Pierre Vendrin, a décidé d’agir. Interrogé par Batiweb sur ce qui a motivé cette prise de conscience, Pierre Vendrin cite deux raisons principales.

La première, la plus évidente, est l’inconfort quotidien vécu par les habitants, la sensation de froid qui s’installait en permanence dès l’automne venu et le coût du chauffage.

La seconde, peut-être moins partagée au-delà du conseil syndical, est « la prise de conscience du changement climatique et de la nécessité d’agir » nous dit le président du C.S. Mais c’est peut-être ce deuxième facteur qui explique la forme et l’ampleur qu’a prise l’opération.

Une opération exemplaire basée sur un constat accablant

Au lieu de foncer tête baissée, le conseil syndical a décidé de commander un audit énergétique complet de la résidence de 26 immeubles, chaufferie comprise,  à un bureau d’étude spécialisé, en ne se limitant pas aux seules fenêtres.

Et le bilan, communiqué en 2014 et présenté en A.G. des copropriétaires, a mis en évidence ce que les occupants des logements constataient empiriquement. Les fenêtres étaient bien le premier poste de déperdition énergétique des appartements. Sans rentrer dans les détails et selon la configuration et l’exposition des appartements, voici le poids des principaux éléments quant à la déperdition énergétique des immeubles :

• Murs extérieurs : entre 12et 18%
• Ponts thermiques des balcons : entre 15 et 17%
• Menuiseries : entre 33 et 36%

Sachant que le poste chauffage pesait plus de 70% de la consommation d’énergie totale de la résidence, le changement des menuiseries s’est donc imposé comme le premier des éléments à rénover.

L’option d’une opération globale a été écartée par les copropriétaires car le coût de l’opération n’était pas facilement supportable par certains propriétaires, notamment pour les veuves, nombreuses, ou certains jeunes ménages.

Il a donc été décidé, vu les volumes en jeu, d’agir par tranche et par regroupement des achats par immeuble, chacun étant libre ou pas d’adhérer à l’opération.

Les facteurs déclenchants

Dans des choix individuels, les facteurs qui amènent à la prise de décision sont nombreux. Mais quelques-uns sortent du lot et en premier lieu les facteurs économiques.

Le C.S. a lancé un appel d’offres auprès de fabricants de menuiseries alu, pour une opération groupée, découpée en plusieurs tranches vu la taille de la résidence.

Outre les primes et incitations fiscales, les prix obtenus qui divisent par deux le prix constaté sur les quelques opérations individuelles ont été le facteur déclenchant. Le prix constaté sur la configuration d’appartement la plus courante est passé d’environ 30 K€ à 15 K€. La différence s’explique par le caractère groupé des achats, donc le volume, la mutualisation des coûts du chantier, notamment des moyens de levage des énormes coulissants de 4,5 m, et bien sûr la mise en concurrence de plusieurs fabricants.

Déroulement du chantier

La première tranche du chantier a démarré en 2016, et la société Lorenove, du groupe Lorillard a pu faire travailler son équipe commerciale sur les immeubles choisis pour la première tranche. Le résultat a été probant puisque sur 200 fenêtres ciblées par le conseil syndical, c’est au final 400 qui ont été commandées par les copropriétaires concernés. Aujourd’hui, alors que la troisième tranche se termine et que la quatrième pourrait démarrer en 2019, aidée peut-être par le retour du CITE, le Conseil Syndical estime que le taux de changement est d’environ 50% des fenêtres. Il reste donc un potentiel de changement important, mais l’opération est d’ores et déjà un succès, car ce sont 700 fenêtres de plus de 80 dimensions différentes qui ont été changées.

Il faut préciser que de nombreux propriétaires en ont profité pour faire changer les anciens volets roulants en PVC au profit de volets roulants isolants modernes conformes à la RT 2012.

Et selon Pierre Vendrin, les ménages qui profitent, depuis 2 ans pour les premiers, du confort thermique mais aussi phonique apporté par le changement de fenêtre se font les meilleurs prescripteurs vis-à-vis des hésitants.

Les autres travaux, de la réalité au rêve

En même temps, le Conseil Syndical a poursuivi les travaux des parties communes qui étaient préconisés dans l’audit initial, des plus gros aux plus petits.

Cela concerne le changement des pompes de la chaufferie, l’isolation des toitures-terrases, mais aussi les blocs de VMC de chaque immeuble, l’éclairage des parties communes qui bascule en LED.

L’isolation des façades, autre point important de l’audit thermique, sera traitée quand l’essentiel des fenêtres seront changées.

Reste le point le plus difficile, les balcons, pour lequel le président du C.S. avoue ne pas avoir identifié de solution viable.

Reste la part du rêve et demain, pourquoi pas, commencer à réfléchir au photovoltaïque et à l’autoconsommation électrique, au moins pour toutes les parties communes. Mais Pierre Vendrin précise qu’il ne sait pas si c’est financièrement possible, avec une perspective raisonnable de retour sur investissement.

Une opération exemplaire, qui ouvre des perspectives

L’opération a été saluée, lors de sa présentation à la presse, par Marjolaine Meynier-Millefert, députée de la 10^ème circonscription de l’Isère et nommée par le gouvernement coresponsable du Plan de rénovation énergétique des bâtiments, aux côtés d’Alain Maugard. Elle a relevé le caractère exemplaire d’un tel chantier, porté par une copropriété disposant certes d’un niveau de revenu supérieur à la moyenne, mais portée par une volonté forte.

Elle a précisé que l’exemplarité de l’opération était de se situer au bon niveau : « La rénovation, c'est du cas par cas, du sur-mesure qui doit partir du terrain, et peut difficilement se faire au niveau national.

C'est toute une logistique à mettre en place, d'ordre matériel, financier… En tout cas, ce qui est sûr, c'est que les fenêtres restent le premier poste de déperdition énergétique. Il faut casser l'idée reçue que certaines menuiseries ne servent à rien, et au contraire mettre en place les dispositifs qui aident à leur rénovation. » … Des déclarations de bon augure pour la loi de finances 2019 et le retour des fenêtres dans le dispositif de soutien. Elle a conclu en précisant que la réflexion portait sur l’aide à apporter en matière d’assistance à maîtrise d’ouvrage et la possibilité de soutenir plutôt l’installation globale que de subventionner le produit installé lui-même. Un débat s’ouvrira certainement avec les fabricants …

Les fenêtres choisies chez Lorenove :

• Baies vitrées coulissantes Gamme Lumys à Uw de 1,5 W/m2K équipées de double vitrage 4/20/4 peu émissif avec gaz argon. Format moyen d’un châssis = 4,5 m X 2,10 m
• Menuiseries à frappe de la gamme Khélio, à ouvrant masqué, pour maximiser le clair de jour, dans les cuisines, chambres et toilettes
• 700 fenêtres fournies à ce jour, dans plus de 80 formats

Dans la plupart des cas, il y a eu dépose totale du châssis.

Sources : Nelly Philipponnat, Directrice bâtiment durable Saint-Gobain et présidente de CEKAL – Pierre Vendrin, président et le Conseil Syndical de la résidence Le Verger de Marly – Lorenove, groupe Lorillard.