"Tout de suite après le 11 septembre, les grosses entreprises de la finance ont quitté +downtown+ (sud de la ville) pour +midtown+ (centre), ou pour le New Jersey, qui fait face à Manhattan", explique Christopher Jones, vice-président de la "regional plan association", un organisme de planification régional. "Une fois les dégâts réparés et les transports remis en état, certaines sont revenues, mais beaucoup sont restées là où elles étaient", poursuit-il. "L'autorité de régulation boursière américaine (SEC) voulait d'ailleurs qu'elles dispersent leurs activités, au cas où une nouvelle catastrophe se produirait", ajoute-t-il.

Mais depuis environ un an, les efforts de reconstruction semblent avoir porté leurs fruits. Le taux de vacance des bureaux a connu un "lent et régulier déclin", passant de 13,7% fin 2004 à 11,2% mi-2006, selon une étude de l'"Alliance for Downtown New York", créée pour revitaliser le quartier de Wall Street. Des géants de la finance, telles que les banques d'affaires Morgan Stanley ou Goldman Sachs, ont aussi récemment montré leur attachement au quartier.

La première a décidé l'an dernier d'y transférer 2.700 employés, tandis que la deuxième a annoncé son intention d'y construire son nouveau siège social, qui sera achevé en 2009, et où travailleront 9.000 personnes. Depuis début 2005, plus de 70 entreprises ont décidé de quitter le centre de New York ou la région, au profit du sud de la ville, selon l'Alliance.

"La nouveauté, c'est ce que ce ne sont plus seulement des entreprises de la finance qui s'implantent dans le quartier, mais aussi des cabinets d'avocats, d'architecture, ou de consultants", note Christopher Jones. Toutes ces firmes ont certes été appâtées par des loyers qui avaient chuté après le 11 septembre, et par les incitations financières du gouvernement, mais également par un environnement de plus en plus attractif.

Les systèmes de transports se sont améliorés et de nouveaux commerces, souvent haut de gamme, ont fleuri dans le quartier. Le joaillier Tiffany's, le groupe de luxe Hermes et le supermarché bio Whole Foods devraient notamment y ouvrir leurs portes en 2007. "Depuis un an environ, les magasins ferment plus tard le soir et restent ouverts le week-end", note aussi Robert Teer, agent immobilier chez Corcoran. Conséquence: "le sud de Manhattan attire désormais un afflux impressionnant de nouveaux résidents, ce qui n'avait jamais été le cas depuis la création de la ville de New York", affirme Gus Field, vice-président du cabinet de conseil en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield.

Selon l'Alliance, le nombre de logements a augmenté de 40% depuis septembre 2001 et pourrait encore croître de 40% d'ici 2010, ce qui en fait "le quartier résidentiel à la croissance la plus rapide" à New York. "Alors que le quartier de Wall Street était autrefois exclusivement un quartier d'affaires, il est désormais aussi un quartier résidentiel", renchérit Erin Boisson Aries, agent immobilier chez Corcoran. "En général, poursuit-elle, on vient y chercher des immeubles proposant des services de luxe: parking, gardien, piscine, salle de gym... et parfois aussi, une belle vue sur la mer".

Aujourd'hui, "les New-Yorkais ne voient plus seulement Wall Street comme le quartier des affaires mais aussi comme un quartier agréable à vivre", résume Robert Teer.