Le logement social et la VEFA, deux leviers pour lutter contre la crise Immobilier | 25.02.21

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La France subit une crise multiforme du logement : envolée des prix, ségrégation, inégalités. C’est pourquoi, afin de répondre aux besoins de la population française en matière d’habitat, le cabinet Asterès publie, ce mardi 24 février, une étude réalisée pour Alila, promoteur immobilier spécialisé dans la construction du Logement pour Tous. Cette étude défend l’idée que le VEFA et l’habitat social sont des leviers efficaces pour lutter contre la crise du logement. Les détails.

En décembre dernier, Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), avait annoncé « une crise historique du logement neuf en 2021 », et pour cause, la France fait face à un manque de logements, avec une mutation de la demande. Depuis 50 ans, la baisse du nombre de personnes par foyer est ainsi à l'origine de 60 % de la construction. On observe également une véritable concentration des emplois et donc des besoins en logements dans certaines zones, et notamment dans les grandes métropoles, ces dernières étant de fait de plus en plus attractives. 

D'après le bilan des logements aidés en 2019 et au regard d'autres pays développés, la France se caractérise par une faible réactivité de l’offre à la demande, notamment dans les zones tendues : lorsque la demande croît de 1 %, le nombre de nouveaux logements n’augmente quant à lui que de 0,36 %. Or, la crise économique liée au Covid-19, risque encore d’aggraver cette crise du logement.

« Cette étude montre avec une rigueur impressionnante l'étendue et la gravité de la crise du logement que traverse la société française depuis des décennies. Elle montre aussi à quel point le logement social est indispensable pour répondre à l'étendue des besoins de la population de notre pays », explique Hervé Legros, président du groupe Alila. 

La VEFA, un outil indispensable ? 

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), souvent appelée « vente sur plan », est désormais le principal mode de production de l'habitat social. Souvent contesté, cet outil reste néanmoins efficace pour la construction de logements sociaux en zone tendue, et favorise la mixité sociale. En effet, en 2019, ce mode de maîtrise d’ouvrage représentait, à lui seul, 54 % des constructions (contre 3 % en 2007). 

Hervé Legros précise : « plus que jamais, la mobilisation pour le logement pour tous passe par l'utilisation de tous les outils disponibles et notamment la VEFA, qui est un instrument souple et efficace pour développer des programmes de logements adaptés aux spécificités de chaque agglomération ».

La VEFA est d’ailleurs plus compétitive que la maîtrise d’ouvrage directe, avec des prix de revient jusqu’à 6,1 % inférieurs. Cela s’explique entre autres par les conditions de financement. Celles-ci sont plus propices pour des promoteurs privés car leurs projets sont rapidement amortis, puisque ces derniers sont destinés « à la vente à un tiers dès la construction ».

« Le succès de la VEFA sociale s’explique aisément : il s’agit du levier idéal pour construire plus, plus dense, aux meilleurs endroits, à coûts maîtrisés et avec plus de mixité », confie Nicolas Bouzou, directeur du cabinet Asterès.

Les difficultés de l’habitat social 

Les logements sociaux, ou habitats à loyers modérés (HLM), permettent aux ménages les plus modestes de se loger à des prix jusqu’à 3,7 fois inférieurs au marché, et constituent donc une réponse pertinente à la crise du logement et à la hausse des prix qu’elle entraîne.

Cependant, ces derniers éprouvent quelques difficultés à ajuster leur offre en zone tendue. En effet, l'étude dirigée par le cabinet Asterès révèle que la plupart des nouveaux logements sociaux sont « trop peu construits là où se situent les besoins ». Elle indique que seules 53 % des mises en service de logements sociaux neufs se trouvent dans les zones tendues, alors que 73 % de la demande s’y concentre. Par conséquent, le rapport souligne que « les délais d’attente s’allongent, et les ménages les plus modestes sont exclus des zones les plus recherchées ».

Mais grâce à ses procédures plus légères, la VEFA HLM, centrée sur le logement social, permet de construire plus rapidement et donc de réaliser des économies permettant d’acquérir des terrains plus recherchés : « La Vefa apparaît comme le meilleur outil pour permettre aux collectivités locales d’atteindre l’objectif de mixité sociale fixée par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) qui impose un taux minimal de 25 % de logements sociaux », indique ainsi le rapport.

Cependant, le plafonnement des prix de la VEFA pratiqué par certaines collectivités demeure contre-productif et limite donc la part des logements sociaux dans les programmes.

 

Marie Gérald 

Photo de Une : AdobeStock

Redacteur

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