Depuis un an, le certificat d’urbanisme est devenu facultatif. Pourtant, cette ex-obligation a sauvé maintes fois de futurs propriétaires de la déception et des désastres de servitudes dissimulées volontairement ou non par les vendeurs. Aujourd’hui, le certificat d’urbanisme à non seulement l’avantage de révéler les servitudes publiques liées à un terrains mais il offre aussi la garantie qu’aucune contrainte nouvelles n’apparaîtront dans les mois qui suivront l’acquisition. Le CU fige en effet toutes les dispositions d’urbanisme au profit de son titulaire. Bien que la loi stipule que les vendeurs sont tenus en principe de porter à la connaissance des acquéreurs toutes les servitudes grevant les terrains cédés, les erreurs, les oublis voire quelques fois, les dissimulations restent cependant très fréquentes. Dans ce contexte, le CU s’impose comme une vraie garantie, tant pour le l’acquéreur que pour le vendeur.

Quel certificat et pour quelle transaction ?
Il existe deux catégories de certificat d’urbanisme. Le premier, dit de simple information, n’offre que des renseignements généraux sur le terrain. Il indique cependant les dispositions d’urbanisme, les restrictions au droit de propriété ou les dispositions particulières, notamment en matière fiscale. Il n’indique pas en revanche si le terrain en question est ou non constructible. Le second CU, beaucoup plus complet, reprend en détail les éléments du premier et indique si l’opération projetée est réalisable sur le terrain choisi. Ce CU, délivré au regard du projet envisagé, peut largement conditionner le permis de construire, dont il reste toutefois indépendant. Le certificat d’urbanisme ne se limite pas à une note d’information. Il génère des droits à son titulaire et à ce titre est sujet à recours. Son premier rôle reste d’apporter toute la lumière sur les aspects publics de la transaction et de figer les servitudes collectives, au moins pour un temps donné. À l'inverse du permis de construire, le CU peut être demandé par le vendeur autant que par l’acheteur. Les garanties qu’il offre ne seront néanmoins attachées qu’au titulaire. C’est la mairie qui délivre le certificat, quelle que soit sa catégorie. Le délai de validité du CU reste cependant variable. Pour les CU de simple information, il est en général d’un an. Pour ceux qui sont attachés à la réalisation d’une opération précise de construction, ce délai peut être supérieur. Dans ce cas, la date de validité doit figurer sur le CU lui-même. En outre, dans l’un ou l’autre cas, une prorogation peut être obtenue pour des délais équivalents aux délais initiaux. Face aux garanties offertes par un tel document et aux chausse-trappes qu’il élimine, on peut aujourd’hui se demander pourquoi un certificat aussi utile est devenu facultatif alors que dans le même temps, avec l’avènement de la loi NRE, nombre de dispositions au caractère obligatoire sont venues alourdir les procédures.