"La facilité apparente de taux d'intérêt historiquement bas a poussé les banques à utiliser le prêt immobilier comme un produit de fidélisation", a déclaré mardi Roger Karoutchi (UMP), rapporteur au Sénat de la loi pour un pacte national sur l'habitat. Selon lui, "les banques se sont adaptées aux prix de l'immobilier et non à la capacité de remboursement des ménages". Or, avertit M. Karoutchi, l'hypothèque ou la caution sont des "garanties factices en cas de crise".

Les banques se défendent de ces accusations. "Le chemin suivi depuis plusieurs années est de ne pas trop endetter les Français, et surtout de ne pas les surendetter", assure une source bancaire.

"Dans le domaine du crédit immobilier, il y a très peu de risques, la situation du marché est très saine", ajoute cette source qui envisage un "atterrissage en douceur" de l'activité en 2006.

Les conditions d'octroi des crédits sont très strictes, assure de son côté Inji Lécuyer, responsable du "marketing crédit" au Crédit Foncier. Tout en évitant de se montrer trop alarmistes pour ne pas provoquer un mouvement de panique, les autorités de contrôle mettent pourtant en garde les banques contre un éventuel retournement du marché.

Dans son dernier bulletin mensuel, la Banque de France note que le dynamisme actuel du crédit à l'habitat (+15,9% sur un an) "perdure alors que les conditions qui l'avaient enclenché ne sont plus de mise aujourd'hui".

"La situation conjoncturelle, en particulier celle de l'emploi, ne paraît guère favorable et plusieurs indicateurs suggèrent une tendance à la dégradation de la solvabilité des ménages à un moment où les prix du logement progressent encore à un rythme soutenu", avertit la Banque.

Or la forte croissance des prêts immobiliers, qui atteignent des niveaux inégalés depuis les années 70, doit aussi beaucoup à la politique d'offre de crédit des banques.

S'appuyant sur une enquête réalisée début 2005 auprès de 13 établissements de crédit ou groupes bancaires, la Commission bancaire constate qu'ils ont nettement assoupli leurs conditions d'octroi de crédits, réduisant leurs exigences en matière d'apport personnel, allongeant la durée des prêts et développant les contrats à taux variables.

Entre 2001 et 2005, le taux d'apport personnel a ainsi régressé de 26,3% à 21,7% et la durée des prêts est passée de 14,9 ans à 17,2 ans en moyenne. Quant au taux d'effort financier des ménages - le rapport entre les revenus et les charges de remboursement -, il atteint désormais 29,2% en moyenne en 2005, se rapprochant du taux limite conseillé de 33%.

Mais le scénario d'un renchérissement du loyer de l'argent n'est pas de nature à déstabiliser les ménages car en France, "ils sont à taux fixes pour 80% d'entre eux", objecte Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris X-Nanterre.

De plus, on observe très peu d'incidents de paiement. "Les risques comptabilisés par les établissements ont fondu" pour atteindre le "minimum statistique habituel, parce qu'il y a toujours des catastrophes dans la vie", ajoute ce spécialiste. En effet, selon la Commission bancaire, le taux de créances douteuses est à son plus bas, soit 1,2% en 2004.