Avec le décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 publié au Journal Officiel le 31 juillet 2013, le dispositif d'encadrement des loyers, une mesure d'urgence mise en place l'été dernier dans les zones au marché locatif tendu, est reconduit pour un an. Le décret interdit aux propriétaires privés d'augmenter le loyer au-delà de l'indice de référence des loyers (IRL) lors de la relocation du bien ou du renouvellement du bail, dans 39 agglomérations « où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées », rappelle la ministre du Logement, Cécile Duflot, dans un communiqué.

La liste des communes dans lesquelles le décret est applicable a été considérablement modifiée par rapport au décret précédent. Certaines agglomérations ont été ajoutées (Arras, Compiègne, Rouen) et d’autres retirées (Douai, Lens, Forbach).

Trois principes composent le blocage des loyers selon la Fnaim. La relocation : le loyer du logement reloué ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé dans les limites de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL). Le renouvellement : le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL. Les dérogations : loyers manifestement sous-évalués et travaux réalisés par le bailleur.

Relocation

• Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration(2) sur les parties privatives ou communes depuis la conclusion du dernier contrat : la hausse du loyer annuel peut être au plus égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.
• Le loyer est manifestement sous-évalué : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 (3) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC lorsque la bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Renouvellement

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse n’excède la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le loyer fixé selon les dispositions de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 (4) et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans la limite de la variation de l’IRL ;
- une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, en cas de travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dérogations

Pour l’application des dérogations liées aux travaux, le coût de ceux réalisés sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Le décret précise que la commission départementale de conciliation, prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est compétente pour connaître des différends liés à son application. Elle peut être saisie par les bailleurs ou par les locataires, sachant qu’à défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.

En cas de renouvellement de bail, l’article 17 c) ici applicable dispose que la commission doit être saisie par la partie la plus diligente deux mois avant le terme du bail à renouveler, à défaut de quoi le contrat est reconduit aux conditions de loyer antérieures éventuellement révisé de la variation de l’IRL. En revanche, pour les relocations, les textes sont muets sur les délais de saisine de cette commission. De ce fait elle semble ici n'être encadrée dans aucun délai.

(1) Ne sont pas visés les loyers des logements énumérés à l’article 17 a) de la loi de 1989 : loyers des logements neufs, des logements décents faisant l'objet d'une première location, des logements vacants devenus décents à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence, des logements décents et vacants ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer. (2) La notion de travaux d’amélioration n’est pas définie par la loi. Toutefois, une réponse ministérielle du 6 avril 1992 reprise par la suite par les tribunaux a précisé qu’il s’agissait de « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ». (3) Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret du 31 août 1990 (n° 90-780) a défini les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants (décret n° 87-818 du 2 octobre 1987). Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. (4) Dans cette hypothèse, le bailleur devra avoir, au moins six mois avant l’échéance du bail à renouveler, proposé un renouvellement du bail au locataire dans les conditions de l’article 17 c.