Les mécanismes de la Loi Lagleize

→ Dissociation foncier/bâti

• Le foncier reste la propriété d’un organisme dédié (OFS), qui le loue sous forme de bail longue durée aux propriétaires du bâti.
• Ce dispositif permet de réduire jusqu'à 40 % du prix d'achat d'un logement.
• Les propriétaires peuvent revendre leur bien, mais dans des conditions encadrées pour éviter la spéculation immobilière.

→ Rôle des Organismes de Foncier Solidaire (OFS)

• Les OFS sont des entités publiques ou privées à but non lucratif chargées d'acquérir et de gérer le foncier.
• Ils garantissent un accès pérenne à des logements abordables.
• Ils fixent des conditions de revente strictes pour éviter toute flambée des prix.

Quels changements pour les promoteurs immobiliers ?

→ Une adaptation des modèles économiques

Les promoteurs doivent revoir leur approche de commercialisation en intégrant des modèles de vente dissociée. Cette nouvelle donne implique :

• La collaboration avec des organismes de foncier solidaire (OFS) pour la gestion des terrains,
• La nécessité d'adapter les financements et les montages juridiques des projets immobiliers,
• Une demande accrue pour des logements accessibles, notamment destinés aux primo-accédants.

→ Une opportunité de diversification des offres

La dissociation foncier/bâti ouvre de nouvelles perspectives :

• Développement de logements plus abordables en zones tendues,
• Accès facilité à des financements publics et à des aides pour les promoteurs engagés dans cette démarche,
• Renforcement de la responsabilité sociétale des entreprises (RSE) avec des projets inclusifs.

→ Un impact sur la rentabilité des projets

• Le plafonnement des prix de revente limite la marge des promoteurs.
• L’obligation de collaborer avec les OFS peut rallonger les délais de commercialisation.
• Un risque d'attractivité moindre pour les investisseurs privés habitués aux retours sur investissement élevés.

Quels enjeux pour les constructeurs ?

→ Une évolution des modèles de construction

La Loi Lagleize implique une adaptation des acteurs du bâtiment :

• Intégration des contraintes du BRS dans la conception des logements,
• Ajustement des coûts de construction en fonction de la baisse du budget global des acquéreurs,
• Nécessité de proposer des habitats plus durables et optimisés.

→ Une nécessité de formation et d'information

Les constructeurs doivent mieux informer leurs clients sur ce nouveau dispositif et les accompagner dans leurs choix immobiliers.

• Les notaires et agents immobiliers doivent également être formés pour expliquer les implications juridiques et financières.
• Les futurs propriétaires doivent comprendre les obligations liées à la détention d’un bien sous BRS.

Les défis et limites de la Loi Lagleize

→ Complexité administrative

• La mise en place des OFS est encore récente et variable selon les territoires.
• Les démarches administratives restent lourdes pour les promoteurs et constructeurs.

→ Acceptabilité du modèle par les acquéreurs

• La dissociation foncier/bâti est un concept encore méconnu du grand public.
• Certains acheteurs peuvent être réticents à ne pas posséder le terrain de leur bien.

→ Un impact limité sans mesures complémentaires

• La Loi Lagleize seule ne résout pas totalement la crise du logement.
• D’autres leviers sont nécessaires, comme une augmentation de l’offre de logements sociaux et une régulation plus stricte des prix du foncier.

Bilan : une mutation progressive du marché immobilier

Si la Loi Lagleize apporte des opportunités pour rendre le logement plus accessible, elle impose aux promoteurs et constructeurs une adaptation de leurs modèles économiques et techniques. Cette réforme constitue une réponse partielle à la crise du logement en France, mais son succès dépendra de l'implication des acteurs du secteur et de la mise en place de dispositifs attractifs pour inciter les investisseurs à s'engager dans ce nouveau modèle.

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Par Camille Decambu