Encadrement des loyers : le Sénat privilégie une prolongation de deux ans

L’encadrement des loyers pourrait être maintenu pendant deux années supplémentaires, à périmètre constant. C’est l’orientation retenue mercredi 14 octobre par la commission des Affaires économiques du Sénat, qui a examiné la proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le texte doit être examiné en séance publique au Sénat le 21 octobre. La proposition de loi devra poursuivre son parcours parlementaire avant une éventuelle adoption définitive.

Cette position s’écarte de celle des députés, favorables à la pérennisation du dispositif et à son élargissement. Elle rejoint celle du gouvernement, qui privilégie une prolongation de deux ans sans extension à de nouvelles communes.

Instauré une première fois par la loi Alur de 2014, l’encadrement des loyers a fait l’objet d’une nouvelle expérimentation avec la loi ELAN du 23 novembre 2018. C’est cette expérimentation, prévue à l’article 140 de la loi, qui doit arriver à échéance à la fin novembre 2026 en l’absence de nouvelle disposition législative.

La commission sénatoriale a suivi l’orientation défendue par la rapporteure centriste Amel Gacquerre. Dans son rapport la sénatrice estime que « les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies : aucune étude empirique n'a permis d'écarter l'incidence négative sur l'offre locative de ce dispositif dont les effets ambivalents sont largement établis par la théorie économique ».

Une prolongation de deux ans doit permettre, selon le rapport, « une évaluation complète du dispositif, grâce à une amélioration de l'appareil statistique ». Un amendement adopté en commission prévoit notamment d’enrichir la base de données « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), en y intégrant des informations déclaratives sur les loyers et les compléments de loyer.

Les réserves de la Cour des comptes

Présenté le même jour, un rapport de la Cour des comptes préconise de conditionner la prolongation de l’expérimentation à une « réforme structurelle ».

Les magistrats de la Cour des comptes recommandent de « fiabiliser la collecte et l'exploitation statistique des loyers et des logements correspondants, notamment à partir des données de l'application Gérer mes biens immobilier (GMBI) ». La base fiscale doit ainsi contribuer à renforcer les connaissances statistiques nécessaires à l’évaluation du dispositif.

La Cour demande également de préciser le cadre juridique du complément de loyer, autorisé pour certains logements présentant des caractéristiques particulières, mais dont les conditions d’application ne sont pas suffisamment définies dans la loi. Elle préconise enfin de simplifier et d’harmoniser les voies de recours ouvertes aux locataires.

À défaut de ces améliorations, elle propose un second scénario : mettre fin à l’expérimentation et renforcer l’indice de référence des loyers (IRL), calculé par l’Insee en fonction de l’inflation et utilisé notamment pour la révision annuelle des loyers lorsque le contrat le prévoit. L’institution le juge « plus simple » et préconise une meilleure information des locataires ainsi que la création de sanctions en cas de non-respect des règles applicables.

Le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué dans environ 70 communes. Dans les territoires concernés, un arrêté préfectoral annuel fixe des loyers de référence, dont le plafond majoré correspond à 120 % du loyer de référence hors complément de loyer autorisé. La méthode repose sur les données recueillies par les observatoires locaux des loyers.

La Cour des comptes juge cette méthodologie imparfaite, estimant qu’elle peut mal représenter la diversité des marchés locatifs.

Les arrêtés préfectoraux font également l’objet de contestations juridiques, principalement engagées par des associations de propriétaires et des fédérations de l’immobilier.

Une efficacité contestée

La Cour des comptes ne se prononce pas directement sur l’efficacité de l’encadrement des loyers. Elle relève que les études disponibles aboutissent à des conclusions contradictoires et évoque des « effets incertains et difficiles à mesurer ».

Un rapport commandé par le gouvernement et publié en mai 2026 avait déjà souligné le caractère ambivalent du dispositif : s’il contribue à modérer les loyers, il demeure « imparfaitement ciblé, difficile à piloter et insuffisamment documenté statistiquement ».

En septembre dernier, douze villes et métropoles françaises, réunies à l’initiative du maire de Paris, Emmanuel Grégoire, avaient appelé à pérenniser, étendre et renforcer l’encadrement des loyers. « Sa suppression se traduirait par des augmentations vertigineuses des loyers », avait averti l’élu.

Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a pour sa part déclaré publiquement qu’il n’était pas favorable, à titre personnel, au maintien du dispositif.

Une étude menée par la Fondation pour le logement des défavorisés, publiée en septembre dernier dévoilait que l'encadrement des loyers peine à être appliqué : une part importante des loyers proposés sur les annonces sont au-dessus des plafonds prévus par le dispositif. 

Avec AFP.

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