37 % des annonces immobilières ne respectent pas l'encadrement des loyers

Après une décennie d'encadrement des loyers dans la capitale et l'extension progressive du dispositif à 70 communes, le baromètre publié ce jeudi 3 septembre par la Fondation pour le logement des défavorisés ressemble à un constat d'échec de son application effective. 

Sur 10 000 annonces recensées entre août 2025 et août 2026, 37 % ne respectent pas les plafonds légaux. À Paris, l'association note même un pic à 64 % dans le 3ème arrondissement et 62 % dans le 16ème arrondissement. En un an, les annonces illégales sont ainsi passées de 31 % à 46 % dans la capitale. 

Les annonces frauduleuses augmentent de cinq points en un an

À l'échelle nationale, la Fondation pour le logement déplore une augmentation de 5 points des dépassements sur un an et de 9 points depuis 2024. 

Le dispositif, encore à l'état expérimental, est censé s'arrêter en novembre 2026. Ce qui expliquerait, selon les auteurs de l'étude, l'explosion des fraudes. « Au cours d'une année mouvementée marquée par la fin annoncée de l'encadrement et les contentieux en justice, certains bailleurs récalcitrants ont pu se sentir autorisés à déroger aux plafonds de loyer. » Un débat est cependant prévu au Sénat en octobre pour déterminer l'avenir de la mesure. 

L'étude souligne en revanche de bons résultats à Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier avec des diminutions marquées des taux d'annonces frauduleuses.  

La Fondation alerte sur l'impact que ces fraudes ont sur « les jeunes, les étudiants, les célibataires et les ménages modestes ». Car plus de la moitié des logements de moins de 20 m2 dépassaient le plafonnement, une part qui monte à 92 % pour les logements de moins de 10 m2. À l'inverse, 22 % des logements de plus de 75 m2 sont dans l'illégalité. 

Dans le viseur de l'ex-Fondation Abbé Pierre figurent aussi les compléments de loyer. Ceux-ci, appliqués lorsque le bien immobilier comprend une caractéristique exceptionnelle, seraient utilisés de manière abusive, notamment par les agences immobilières « dès lors que le logement présente le moindre équipement ou aménagement non obligatoire [...] comme une composante quasi systématique du loyer ».

Chez Orpi, elle note par exemple qu'une annonce sur deux présente un complément de loyer, avec en moyenne 134 € mensuels à payer en plus de la location. Pour Oqoro, la pratique est presque systématique avec 97 % des annonces concernées et une moyenne de 142 €. 

Des professionnels incriminés par l'étude

Invité de la matinale de France info, jeudi 3 septembre, le président de la Fnaim, Loïc Cantin, a invité Christophe Robert, président de la Fondation pour le logement des défavorisés, à lui signaler si certains de ses adhérents ne respectaient pas l'encadrement des loyers. « Si c'est le cas, nous ferons le nécessaire », a-t-il averti. 

Il contredit néanmoins les conclusions de l'étude, estimant que l'échantillon était moins pertinent que la mesure « à partir des baux réellement conclus ». Toutefois, le président de la Fnaim condamne les pratiques des propriétaires qui « s'affranchissent des règles concernant l'encadrement des loyers ». 

Selon les chiffres avancés par la Fondation pour le logement, la Fnaim présente pourtant 21 % d'annonces au-dessus des plafonds. Une part qui reste cependant bien moindre que celle observée sur Le Bon Coin (52 %) ou Particulier à particulier (45 %), des sites d'annonces entre particuliers. « Nous sommes [...] en droit d’attendre de professionnels de l’immobilier qu’ils s’assurent que leurs clients respectent scrupuleusement la loi », répliquent les auteurs de l'étude. « Il leur revient de mieux faire connaitre le dispositif aux bailleurs, tout en sensibilisant les locataires à leurs droits. »

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