Après un exercice 2024 marqué par de lourdes dépréciations, Icade montre quelques signes de stabilisation. À fin juin 2025, le groupe affiche une perte nette part du groupe de 91,7 millions d’euros, contre 180,5 millions un an plus tôt.

Le chiffre d’affaires consolidé recule de près de 10 % sur un an, à 630,4 millions d’euros, en raison du repli conjoint des revenus locatifs (-5,1 %) et de l’activité de promotion (-11,9 %).

Une baisse attendue dans un contexte de marché toujours morose, marqué notamment par la fin du dispositif Pinel et la prudence persistante des investisseurs.

L’activité locative reste dynamique

L’activité locative reste toutefois bien orientée. Icade a signé ou renouvelé près de 79 000 m² de baux au premier semestre, sécurisant environ 20 millions d’euros de loyers faciaux annuels.

Parmi les plus grosses opérations, la signature du Conseil Départemental de Seine-Saint-Denis pour l’immeuble Pulse (29 000 m²) illustre le maintien d’une demande ciblée pour des actifs bien situés.

Les taux d’occupation progressent sur les segments les plus résilients — bureaux dits "well-positioned" et locaux d’activité — même si la vacance s’accroît sur les immeubles à repositionner, affectant le rendement locatif global.

Une rentabilité retrouvée dans la promotion

Du côté de la promotion, la tendance est moins négative qu’il n’y paraît. Le chiffre d’affaires économique recule de 14 %, à 501 millions d’euros, mais le pôle revient à la rentabilité avec un taux de marge opérationnelle courant (ROEC) de 2,3 %, après une année 2024 plombée par des provisions.

Le résidentiel diffus souffre d’un net repli (-11 % en volume), tandis que les réservations en bloc progressent, portées notamment par la demande des bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels. Dans le tertiaire, l’activité reste limitée, en phase avec un marché en bas de cycle.

Arbitrages ciblés et solidité financière

Pour adapter son portefeuille, Icade a poursuivi ses arbitrages : plus de 100 millions d’euros de cessions ont été sécurisées au premier semestre, incluant le CHRU de Nancy, un portefeuille d’hôtels et un actif à Marseille. Le groupe continue aussi de se désengager progressivement de la santé, avec une baisse de sa participation dans Præmia Healthcare et la prolongation des options de cession jusqu’à fin 2026.

En globalité, la situation reste maîtrisée. Le ratio d’endettement (LTV) augmente légèrement à 38,1 %, mais le groupe dispose de 2,8 milliards d’euros de liquidités et a allongé la maturité de sa dette à 4,2 ans, notamment via une émission obligataire verte de 500 millions d’euros. Le coût moyen de la dette reste contenu à 1,59 %.

Malgré ce contexte tendu, Icade confirme son objectif de cash-flow net courant groupe compris entre 3,40 € et 3,60 € par action pour l’année 2025. Un cap maintenu grâce à une gestion active et à une meilleure rentabilité dans ses métiers historiques.

Reste à voir si la deuxième partie de l’année confortera cette trajectoire, dans un environnement toujours instable.

Par Jérémy Leduc