Icade : les revenus reculent de 4 % à fin septembre 2026

Au 30 septembre 2026, le groupe immobilier Icade enregistre 887 millions d'euros de revenus consolidés. Soit un recul de 4 % par rapport au 30 septembre 2025.

Son carnet de commandes se solde à cette période à 1 522 millions d'euros (-9 % par rapport à fin 2025, « sous l'effet du ralentissement des réservations ». 96 % des chantiers concernés sont des lots résidentiels (19 % du chiffre d'affaires), 40 % sont sécurisés par des ventes actées (35 % un an plus tôt). « Cette part est généralement plus élevée en fin d'année (44% au 31 décembre 2025), sous l'effet de l'accélération des ventes au quatrième trimestre », souligne Icade dans son bilan dévoilé le 20 octobre. 

La promotion en berne...

L'activité est tirée notamment par la promotion (696,4 millions d'euros) qui décline de 4,4 % sur un an.

Tendance baissière également sur son nombre de réservations (2776 ; -1,4 % sur un an), tandis qu'en valeur, ce pôle chute de 8,5 % (661 millions d'euros). Le « premier semestre 2026 dynamique » laisse place à un ralentissement sur le troisième trimestre 2026, dans un contexte d'attentisme avec la remontée des taux d'intérêt. 

« Dans un marché en repli de l’ordre de 13 %, les réservations en diffus depuis le début de l'année s’établissent à 1 257 lots pour 401 millions d'euros, en retrait de 2 % en volume et de 3 % en valeur. Cette évolution se reflète dans la composition de la clientèle. Les accédants, davantage exposés à la dégradation des conditions de financement, représentent 66 % des réservations en diffus, contre 76 % un an plus tôt. La part des investisseurs particuliers progresse à 34 %, portée par les opérations de réhabilitation éligibles aux dispositifs fiscaux, telles que Coeur Saint Jean à Caen et l'Hôtel des Mines à Metz », indique Icade. 

Les perspectives pour ce segment demeurent floues chez Icade, alors que les permis de construire délivrés régressent de 25 % et les promesses d'acquisition de terrain de 10 % entre fin septembre 2025 et fin septembre 2026.

« Le chiffre d'affaires résidentiel est relativement stable, à 639,9 millions d'euros. En revanche, le chiffre d'affaires tertiaire recule de 40 %, à 52,7 millions d'euros, en raison de la livraison d'opérations significatives lors des exercices précédents et de l'absence de nouvelles ventes actées », lit-on dans la note de conjoncture.

... comme sur la foncière

Sur son activité foncière, Icade comptabilise 103 000 m² loués depuis le début de l'année, répartis entre environ 90 % de renouvellements et 10 % de nouvelles signatures, pour un volume « de 34 millions d'euros de loyers faciaux annualisés pour une durée ferme moyenne de 8,5 années ».

Le taux d'occupation financier est situé à 85,4 % au 30 septembre 2026, soit stable sur un an. Un taux affiché à 80,3 % pour les bureaux et 87,7 % pour les locaux. Ce dernier segment est légèrement impacté par la libération de 4 200 m² sur les parcs des Portes de Paris et de Paris Orly-Rungis. 

« Après une activité locative solide au premier semestre 2026, portée par le renouvellement de plusieurs baux d'envergure (58 000 m² à 9 ans au sein des Grands Axes avec un grand assureur français ou encore 13 000 m² à 6 ans sur l'immeuble Le Prairial avec le Ministère de l'Intérieur), c. 10 000 m² ont été signés ou renouvelés au troisième trimestre. Les 80 000 m² loués par Icade depuis le début de l’année témoignent de l’attractivité du secteur de La Défense/Péri-Défense, soutenue par une excellente desserte et des loyers sensiblement inférieurs à ceux du Quartier Central des Affaires (QCA) parisien », détaille Icade. 

Rigueur et plus-values financières

Autre fait marquant pour Icade : la cession de ses actifs santé au Portugal, d'une valeur de 115 millions d'euros pour Icade, finalisée ce mois d'octobre. « Ce portefeuille est valorisé à 180 millions d'euros, en ligne avec la valeur de cette participation dans l’ANR d’Icade au 31 décembre 2025. La réalisation d'une réduction de capital inégalitaire au bénéfice d'Icade permettra au Groupe de percevoir une quote-part des produits de cession supérieure à sa quote-part de détention. La transaction n'a pas impacté sur le Cash-Flow Net Courant du Groupe en 2026 », est-il écrit dans son bilan.

La cession de l'immeuble parisien Marignan, situé avenue des Champs Élysées, joue également dans les comptes d'Icade. « Dans ce contexte, nous envisageons, avec le soutien du conseil d’administration, de proposer une option de paiement du dividende en actions, intégrant la plus-value de cession de Marignan [255 millions d'euros, NDLR]. Forts de l’engagement de nos équipes et des actions menées pour répondre aux nouveaux usages de l’immobilier, nous poursuivons la transformation d’Icade avec confiance et avec une ambition claire : créer de la valeur dans la durée », a déclaré son directeur général, Nicolas Joly.

Ainsi, le cash-flow net courant est estimé à entre 2,90 et 3,10 euros par action en 2026. Parmi les activités stratégiques, Icade a signé, avec la Banque des Territoires, un partenariat d'investissement long terme dans les résidences étudiantes et pour jeunes actifs, gérées par Nomad Campus. « Une première période d’investissement de trois ans prévoit le déploiement de 240 millions d’euros : deux premiers projets représentant 500 lits à Ivry-sur-Seine (94) et Levallois-Perret (92) ont été lancés, pour une livraison en 2028 ; trois autres opérations sont d’ores et déjà identifiées en Île-de-France et permettront de constituer un portefeuille complémentaire de 1 250 lits », expose le groupe immobilier.

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