Promotion immobilière : un secteur en difficultés avant même la crise

Vie des sociétés | 12.06.20
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Des élections municipales retardées, des autorisations de construction repoussées, une offre en berne, puis la crise liée au coronavirus, les mauvaises conditions s'accumulent pour la promotion immobilière. Dans le bilan de son premier trimestre 2020 dévoilé ce jeudi 11 juin, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s’inquiète d'ores et déjà de la suite.

Les promoteurs, via leur fédération, dévoilaient ce jeudi 11 juin les chiffres du premier trimestre 2020 : avant même la crise liée au coronavirus et les mesures de confinement, les ventes des promoteurs français ont chuté de -30 % par rapport à la même période l’année précédente, témoignant de la mauvaise santé du secteur. « Le Covid-19 a exacerbé une situation et des tendances qui préexistaient », confirme ainsi la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac. 

 

« Tous les indicateurs sont dégradés » 

 

Dans son bilan, la FPI explique que le secteur est décadent depuis plusieurs trimestres, soit bien avant l’épidémie de Covid-19. Dès 2019, le bilan était contrasté, avec une demande de logements élevée (160 000 unités vendues), mais qui diminuait déjà de -3,3 % sur l’année. Si les demandes de logements restaient assez élevées, les mises en vente se sont effondrées (-15 % sur l’année). Au premier trimestre 2020, avec des indicateurs déjà affaiblis, « la baisse devient générale, sur l’offre comme sur la demande, et s’accélère »

 

En comparaison du premier trimestre 2019, les ventes de logements neufs ont diminué de -29,9 %, soit 11 506 unités en moins. Du côté des logements vendus en bloc - c’est-à-dire l’ensemble d’un immeuble vendu à une même personne - la baisse est beaucoup plus importante : -41,1% en comparaison du T1 2019. L'investissement locatif est lui aussi touché, avec -30,8 % des ventes. 

 

                                                          Comparatif des ventes de logements ©FPI
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Cette baisse généralisée s’observe notamment au niveau des mises en vente, puisqu'elles diminuent de moitié (-50,2 %). L’offre commerciale connaît elle aussi ce déclin avec une diminution de -14,3 % par rapport au T1 2019. Cette offre commerciale se traduit pour le début de l’année 2020 par : 

  • 44 % de logements en projet (avant les mises en chantier), soit un recul de 30 % ;
  • 52 % de logements en cours de construction, certainement retardés par l’arrêt des chantiers ;, 
  • seulement 4 % de projets livrés depuis le début de l’année.

 

                                                    Comparatif des mises en vente de logement ©FPI

 

Dans son analyse, la FPI annonce un « constat clair » : « Les promoteurs ne parviennent pas à mettre suffisamment de logements sur le marché ». Parmi les causes invoquées : des délivrances de permis de construire particulièrement rallongées, en partie à cause du report des élections municipales, mais aussi des recours contre les permis obtenus, des coûts de travaux élevés, et un manque de disponibilités des entreprises du BTP. Or, selon la FPI, ces difficultés « vont s’aggraver avec le Covid-19 ». En effet, le coût des travaux va continuer d’augmenter, notamment avec les surcoûts liés aux mesures sanitaires, et les entreprises du BTP ne risquent pas d'être davantage disponibles, avec les nombreux chantiers ayant déjà pris du retard...

 

« 2020, l’année du marasme ou l’année de la relance ? »

 

L’accumulation des difficultés ne permet pas d’envisager une reprise du secteur. La FPI se pose alors clairement la question : « 2020, année de marasme (…) ou de relance ? ». Selon l’Observatoire de la fédération, les chiffres du deuxième trimestre 2020 seront « probablement très bas » pour toutes les variables. Là encore, la situation électorale joue un rôle, comme l’explique la présidente : « On est en crise, avec une période électorale à rallonge qui a créé de l’attentisme », en effet, très peu de communes ont accepté le dépôt de demandes de permis de construire, ce qui n’est pas de bon augure pour le secteur. Ces refus en séries sont passablement dus à l’absence de dématérialisation des process et de l’impossibilité de travailler à distance comme l’explique la FPI. 

 

En évaluant les variables, la fédération des promoteurs immobiliers a calculé que le nombre de logements collectifs autorisés pourrait diminuer de 100 000 logements entre 2019 et 2020, mais elle prévoit un possible effet de rattrapage en 2021, une éventualité à mettre en perspective face à l’allongement des délais de travaux et à la hausse des coûts. 

 

Du côté des ventes de logements, les estimations ne sont pas meilleures, car les prix ne cessent d’augmenter. En 2019, pour acheter un studio il fallait compter 152 997 euros. En 2020, pour le même type de logement, il faut débourser environ 18 000 euros de plus. Pour l’achat d’un trois pièces, le prix en un an a augmenté d’environ 10 000 euros, alors que la surface de ces logements n’augmente que sensiblement de 1 à 2 m2. Ces prix crescendo, additionnés aux craintes sur l’emploi et aux difficultés d’obtention de prêts immobiliers, ne laissent pas présager la relance du secteur. 

 

                                                                       Prix des logements en 2019 ©FPI
 
                                                                  Prix des logements en 2020 ©FPI

 

La fédération conclut ainsi : « à supposer que la baisse des ventes du T1 (-30 %) soit une moyenne annuelle, ce sont près de 50 000 logements neufs qui pourraient ne pas être vendus cette année, avec l’impact qu’on imagine en termes de croissance, d’emplois et de rentrées fiscales ». 

 

J.B

Photo de une ©Adobe Stock 

Redacteur
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