Immobilier : investir dans une passoire thermique, bonne ou mauvaise idée ?
Qu’est ce qu’une passoire thermique ?
Énergivores et mal isolées, les passoires thermiques sont des logements à l’origine de déperditions thermiques importantes. Ce terme désigne donc par extension un logement avec une consommation de chauffage ou de climatisation excessive. Les passoires thermiques sont synonymes de dépenses importantes en matière d’énergie et donc également de production en grande quantité de gaz à effet de serre.
Concrètement, il s’agit généralement des logements classés F ou G au vu de leur diagnostic de performance énergétique (DPE). La consommation énergétique des passoires thermiques excède généralement les 330 kWh/m²/an. Pour rappel, le DPE est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement ou d’un bâtiment. Il permet de les classer en 7 catégories en fonction de leur consommation d’énergie allant de A à G.
Aujourd’hui en France, pas moins de 4,8 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques. Si sur le papier, ces biens ne font pas rêver, investir dans une passoire thermique peut être une bonne idée.
Les avantages à investir dans une passoire thermique
Un prix d’achat abordable
En général, les passoires thermiques ont tendance à être moins chères à l'achat par rapport aux biens immobiliers mieux isolés. Cela peut représenter une opportunité pour les investisseurs cherchant à entrer sur le marché à moindre coût. Généralement, les passoires thermiques affichent des décotes allant de 5 à 15 % par rapport au prix du marché. Bien négociée, cette décote peut même parfois atteindre les 20 %.
Petit conseil pour ne pas regretter votre achat ou si vous devez, pour x raisons, le vendre en cours de rénovation : opter pour un bien situé au maximum à 40 km d’une grande ville et dans une région à une heure de voiture d’un bassin d’emplois. Il sera alors plus facile de le vendre et ainsi de ne pas perdre trop d’argent.
Vous trouverez dans le tableau ci-dessous, l'écart de prix moyen à la vente entre un logement classé F ou G par rapport à un logement classé D sur son DPE selon les régions.
| Régions | Écart de prix moyen entre une passoire thermique et un logement classé D |
| Hauts-de-France | - 12 % |
| Normandie | - 9 % |
| Bretagne | - 12 % |
| Pays de la Loire | - 11 % |
| Centre-Val de Loire | - 14 % |
| Nouvelle-Aquitaine | - 19 % |
| Occitanie | - 14 % |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | - 10,5 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes | - 6 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | - 12,5 % |
| Grand Est | - 14,5 % |
| Île-de-France | - 5 % |
Bénéficier des aides pour les travaux de rénovation énergétique
Le Gouvernement français à lancé en juin 2023 une consultation auprès des acteurs de la filière de la rénovation énergétique afin de réformer les aides publiques pour la rénovation énergétique. Ainsi, le dispositif MaPrimeRénov’ devrait être doté à partir du 1er janvier 2024 d’une enveloppe supplémentaire de 300 millions d’euros.
Cette réforme doit permettre plusieurs objectifs : accélérer la rénovation énergétique, rendre le dispositif et les aides existantes plus lisibles et enfin mieux accompagner les ménages tout au long de leur projet.
On annonce notamment un accompagnement et des aides financières encore plus importants pour les rénovations lourdes, dont celles qui concernent les passoires thermiques. L’objectif étant d’effectuer pas moins de 200 000 rénovations en 2024.
En attendant 2024, de nombreuses aides, mises en place par les autorités publiques, sont déjà mobilisables en 2023. Parmi les subventions existantes, voici une liste non-exhaustive des dispositifs auxquels vous pouvez prétendre :
| La Prime CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) | Subvention proposée par l'État et versée directement par les fournisseurs d'énergie |
| MaPrimeRénov' | Prime accordée à l'ensemble des ménages, mais dont le montant varie selon les revenus. |
| L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ) | Crédit sans frais de remboursement dont le montant peut aller jusqu’à 50 000 euros. |
| Les aides locales | L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) recense les aides proposées par région et commune. |
| Le taux de TVA réduit | Le taux de TVA appliqué est seulement de 5,5 %. |
| Réduction d'impôt Denormandie | Ce dispositif permet aux particuliers, achetant un logement à rénover dans certains quartiers, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. |
| Exonération de la taxe foncière | Certaines collectivités exonèrent temporairement de taxe foncière les foyers qui réalisent des travaux d'économie d'énergie. |
Un fort potentiel de valorisation
Investir dans une passoire thermique peut offrir un potentiel de valorisation à long terme. Si vous effectuez des rénovations énergétiques importantes, vous pouvez améliorer considérablement la performance énergétique du bien, ce qui pourrait augmenter sa valeur sur le marché.
Les inconvénients à investir dans une passoire thermique
Les normes réglementaires et une difficulté d’emprunt accrue
Dans de nombreux endroits, les normes réglementaires en matière d'efficacité énergétique des logements deviennent de plus en plus strictes. Investir dans une passoire thermique pourrait vous exposer à des coûts supplémentaires pour vous conformer à ces normes. Afin de diminuer le nombre de passoires thermiques, l’Etat a décidé d’interdire progressivement leur location.
| Classement DPE du logement | Date d'interdiction de location du bien |
| G | À partir de janvier 2023 |
| F | À partir de janvier 2028 |
| E | À partir de janvier 2024 |
Les banques ont également renforcé leurs règles pour les prêts immobiliers destinés à l'achat de biens classés F ou G en termes d'efficacité énergétique. Depuis avril 2023, les vendeurs de ces biens doivent fournir un audit énergétique aux acheteurs. Cet audit doit être réalisé par un professionnel et indiquer les travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique du bien. Les banques prennent en considération cet audit lors de l'examen des demandes de prêt, ce qui a un impact sur la décision de prêt, car les banquiers peuvent évaluer les coûts futurs liés à l'amélioration énergétique.
Cela concerne aussi bien les projets locatifs, que les achats de résidences principales ou secondaires. Les investisseurs locatifs sont peut-être davantage touchés. Certaines banques ne tiennent plus compte de tout ou partie des loyers prévus dans le calcul de l'endettement des investisseurs, en prévision de l'interdiction future de louer des biens très énergivores sans travaux de rénovation énergétique.
Certaines banques ont également fait le choix de baisser le taux d’endettement des ménages qui feraient le choix d’investir dans une passoire thermique.
Les coûts de rénovation
L'un des principaux inconvénients d'investir dans une passoire thermique réside dans les coûts élevés de rénovation. Pour rendre le bien écoénergétique, des investissements importants seront nécessaires pour isoler les murs, les fenêtres, les toits, et peut-être même pour remplacer les systèmes de chauffage et de climatisation.
Alors que les prix des matériaux ont bondi de 27 % entre janvier 2022 et janvier 2023, l’année 2023 a été marquée par un ralentissement de cette hausse. Néanmoins, les matériaux, dont la fabrication nécessite beaucoup d’énergie, ont continué à augmenter. Cela concerne principalement le carrelage, la menuiserie PVC, la miroiterie et la vitrerie.
Vous trouverez dans le tableau ci-dessous les prix moyens pour rénover un appartement et le faire passer de la classe G ou F à D. Les informations données le sont à titre indicatif et peuvent changer en fonction de la nature de départ du bien.
| Classe énergétique avant travaux | T1 environ 25 m2 | T1 environ 40 m2 | T1 environ 65 m2 |
| F | 16 000 euros | 25 000 euros | 37 000 euros |
| G | 20 000 euros | 33 000 euros | 48 000 euros |
Vous avez un projet de rénovation d’une passoire thermique ? Lisez notre guide pour connaître étape par étape les travaux à entreprendre.
La rentabilité à court terme
Les coûts énergétiques élevés associés à une passoire thermique peuvent considérablement réduire la rentabilité à court terme de votre investissement. Les dépenses continues liées à la rénovation énergétique pourraient empiéter sur vos gains locatifs.
Par ailleurs l’augmentation des tarifs des matières premières à des conséquences sur les activités des professionnels du bâtiment. Il est parfois difficile de tenir les délais prévus et de garantir le tarif initial convenu.
En fin de compte, investir dans une passoire thermique est une décision qui dépend de votre stratégie d'investissement à long terme et de votre appétit pour les risques financiers. Bien que l'achat initial puisse sembler attractif en raison du prix abordable, les coûts de rénovation et les dépenses énergétiques à long terme pourraient peser lourdement sur vos bénéfices. Avant de prendre une décision, il est conseillé de réaliser une analyse approfondie des coûts et des avantages potentiels, en tenant compte des normes réglementaires en constante évolution.
Nos conseillers peuvent vous accompagner pour mener à bien votre projet en vous aidant à trouver des professionnels du bâtiment de votre région spécialisés dans les travaux de rénovation énergétique.
Alexandre Masson
Photo de une : Adobe Stock
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