Selon les derniers chiffres d’Immostat, les transactions immobilières de bureaux ont reculé de 22 % entre le 1er trimestre et le 2ème trimestre 2025 en Île-de-France. Les surfaces tombent ainsi à 337 000 m², soit « le niveau le plus faible constaté depuis le 1er trimestre 2021 », selon l’expert en immobilier d’entreprise JLL. 

« Les nombreuses incertitudes qui pèsent sur l’économie mondiale et française n’ont pas été propices à une reprise d’activité du marché locatif au 2ème trimestre », est-il indiqué dans sa note. Sur un an, les transactions connaissent un repli de 8 %, et de 12 % face aux moyennes sur 10 ans. 

Décrochage la demande locative de bureaux à Paris

La demande placée cumulée de bureaux atteint quant à elle 768 000 m² (-11,5 % par rapport au 1er semestre 2024 et de 25 % comparé à la moyenne décennale). 

« La demande locative fait les frais de la volonté des entreprises de maîtriser leurs coûts immobiliers, et d’une très grande prudence dans la prise de décision. Celle-ci se matérialise par des process de validation devenus très longs et où rien n’est acquis jusqu’au dernier moment », analyse Yannis De Francesco, directeur exécutif Agence Bureaux France chez JLL. 

L’intéressé évoque une dynamique du quartier central des affaires (QCA) – c’est-à-dire les 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements de Paris – « décorrélée de la dynamique économique », constituant un frein à la décision. 

Ainsi, « les entreprises qui arrivent à l’échéance de leur bail et qui cherchent de nouveaux locaux dans Paris font face à une forte hausse des loyers de marché et des coûts d’aménagement, non compensée par les mesures d’accompagnement », décrypte Marie Martins, directeur Tenant Representation France chez JLL. 

Les exigences de conformité au Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET) viennent alourdir les coûts. Conséquence : « certaines sociétés, après s’être confrontées au marché, préfèrent renégocier leur bail ou décident de quitter la capitale », ajoute Mme Martins. 

« La Défense marque le pas » 

Au 1er semestre 2025, on observe une relative stabilité de la demande dans le QCA parisien (157 000 m² placés ; -1 % par rapport à 2024). Dans le reste de la capitale, elle s’effondre (-40 %). En cause : un nombre plus faible de transactions supérieures à 5 000 m² (2 vs 10 au 1er semestre 2024). 

« La Défense marque le pas au 2ème trimestre après un très bon démarrage et termine la 1ère moitié de l’année en repli de 11 % en raison de l’absence de grande transaction au 2ème trimestre », lit-on dans la note de JLL. À l’échelle du Croissant Ouest, le repli est de 4 %. 

La 1ère Couronne s’épanouit de 22 %, par rapport à 2024. Ce chiffre s’explique par la transaction, au second trimestre, de « Six Degrés », immeuble de 37 400 m² par le ministère de l’Éducation nationale. Sans compter la « forte présence du secteur public sur de grandes opérations depuis le début de l’année ». 

Le segment des grandes transactions « est le plus affecté par le ralentissement d’activité » et notamment les process de décision. Seulement 17 signatures (environ 200 000 m²) ont été enregistrées au 1er semestre. Ce qui représente - 30 % en surface et en nombre de transactions. 

La hausse des loyers ne s’essouffle pas à Paris 

En région francilienne, le taux de vacance atteint 10,8 %, avec presque 6 millions de m² d’offre immédiatement disponible. Cette hausse est particulièrement forte à La Défense (15,6 %), tandis que l’offre monte de 14 % en 3 mois dans le QCA (taux de vacance à 4,7 %). Des chiffres qui peuvent conforter la reconversion de bureaux en logements.

« Le pic de disponibilités pourrait toutefois être proche et des 1ères baisses semblent s’amorcer en périphérie comme en Péri-Défense, en 1ère Couronne Nord et Sud », souligne JLL.

Que dire également des loyers ? L’inflation ne désenfle pas, avec +20 % des prix sur an dans le QCA (1 200 €/m²).  Une dynamique haussière mais plus timoré constaté à Paris Centre Ouest à 940 €/m² (+8 %) comme à Paris 5/6/7 ave 1 050 €/m² (+13 %). Stabilité voire baisse côté périphérie, entre la Défense (550 €/m² ; +4 %) et la 1ère Couronne Nord (360 €/m² ; -10 %). 

« Cette divergence croissante pourra être le moteur de l’activité de la périphérie face à un marché parisien déconnecté des réalités économiques des entreprises », commente JLL.

Et Yannis De Francesco de conclure : « Le 1er semestre 2025 est clairement décevant et, compte tenu des grandes transactions que nous avons identifiées, nous anticipons un nouveau repli du marché francilien en 2025 ». 

« Notre prévision pour 2025 se situe désormais dans une fourchette comprise entre 1,6 et 1,7 million de m². Nous sommes bien-entendu attentifs aux annonces concernant le retour au bureau et leurs effets potentiels sur la demande future ainsi qu’aux échéances des baux de 2017-2018 qui pourraient conduire, nous l’espérons, à une activité plus dynamique en 2026 », abonde le directeur exécutif Agence Bureaux France chez JLL.

Investissements : un T2 2025 « en trompe l’œil » 

« Dans un contexte géopolitique encore incertain, marqué par la multiplication des tensions internationales et un climat économique fragile, la BCE a poursuivi sa politique de baisse des taux directeurs, l'inflation se rapprochant désormais de sa cible. Cette évolution du contexte financier, combinée à un important pipeline de transactions en cours, laisse présager une seconde partie d'année dynamique », contextualise JLL.

2,2 milliards d’euros de volumes d’investissements en France ont été dénombrés à cette période. Un niveau inférieur à celui du 1er trimestre (3,5 milliards d’euros). La performance sur l’ensemble du 1er semestre rebondit de 30 % sur un an (4,4 milliards d’euros au 1er semestre 2024). 

La croissance est visible aussi par différentes classes d’actifs. Notamment dans les volumes investis en bureaux (2,2 milliards d’euros ; +29 %) et en immobilier de commerce (1,9 milliard d’euros ; +73 %). Côté actifs logistiques et industriels, la tendance est plus modérée (1,7 milliard d’euros ; +3 %)

« Le marché francilien cristallise le même constat : avec 3,7 milliards d’euros, le volume d’investissement montre une augmentation de 85 % des volumes comparé à 2024 », indique JLL. 

Par Virginie Kroun
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