Le rendez-vous est donné à Suresnes (Hauts-de-Seine), dans un appartement récent. Vidé de tous ses meubles, le bien est prêt à être mis en vente, mais encore faut-il que les diagnostics immobiliers soient effectués. 

Laurent Hurtado, diagnostiqueur franchisé depuis 2017 dans l'Ouest parisien, a déjà commencé par passer en revue la cave lorsque nous arrivons sur place. « Parce que dans les Hauts-de-Seine, il y a une directive qui oblige à vérifier pour les termites », explique-t-il.

Au troisième étage d'une résidence construite il y a 15 ans, le diagnostiqueur s'installe ensuite pour réaliser différentes mesures pour la surface loi Carrez et l'électricité. Si l'immeuble avait été d'avant 1997, « il aurait fallu ajouter un diagnostic amiante ».

Un diagnostic devenu obligatoire pour vendre un logement

Mais c'est bien le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui, souvent, occupe l'esprit des clients de Laurent Hurtado. « Le prix de cette intervention, en tout, doit être entre 250 et 300 €. Les prix varient beaucoup, parce qu'on pense que le DPE coûte 50 €, mais les gens sont surpris quand on leur apprend qu'il n'y a pas que le DPE à faire. »

Devenu obligatoire pour vendre un logement, le DPE mesure, par une note allant de A à G, les performances énergétiques des installations. Pour une note F ou G, on parle de « passoires thermiques ». Celles-ci seront rendues impossibles à louer à compter de 2028 par la loi Climat et Résilience. 

A priori, cela ne devrait pas s'appliquer pour l'appartement que nous visitons : « On est vraiment dans un récent, la norme n'a pas trop changé depuis 2010 sur tout ce qui est isolation », explique le diagnostiqueur.  

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT). Un dossier au sein duquel le vendeur doit aussi fournir : l’état de l’installation intérieure d’électricité ; l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » ; le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ; l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ; l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ; l’état des risques naturels et technologiques ; l’état des installations d’assainissement non collectif. 

« C'est assez rare de trouver quelqu'un qui ne fait qu'un seul type de diagnostic », explique Laurent Hurtado, qui dispose des qualifications nécessaires pour effectuer ces différents contrôles. 

Il entame d'abord un premier tour de l'appartement, ce qui lui permet de faire le descriptif de toutes les pièces, demandé pour le diagnostic termites. « Du carrelage au sol, du plâtre au plafond, une porte de placard en bois », liste-t-il. Dans le logement de 62,54 m2, l'opérateur fait rapidement des aller-retours d'une pièce à l'autre.  

« C'est beaucoup plus simple pour moi que ce soit complètement vide. Des fois, on est dans des situations compliquées avec des meubles, des murs arrondis », raconte-t-il. « Mais le diagnostiqueur peut exercer son droit de retrait et dire que les conditions ne sont pas réunies. Ça m'arrive d'attendre que tout soit rangé pour revenir le faire. »

Après avoir mesuré la surface de l'appartement à l'aide d'un mètre laser « dont on vérifie l'étalonnage tous les ans », il vérifie l'installation électrique.

Des critères éloignés de la réalité selon Laurent Hurtado

Laurent Hurtado se munit ensuite de sa tablette et le DPE commence avec son lot d'informations à renseigner concernant l'appartement. « Le DPE se base sur des données dont l'opérateur est responsable », reprend-il. « On n'a pas le droit d'utiliser les données provenant d'un diagnostic passé, c'est une responsabilité à assumer. »

Irrité par les nombreux soupçons qui visent les opérateurs DPE, il ironise : « Il parait que c'est vertueux de faire un DPE et de dire aux gens de baisser la consommation de leur immobilier. Or, depuis le début, on présente ça comme si c'était fait au hasard, par des gens mal formés... » 

Lui défend que ce diagnostic s'effectue de la manière la plus objective possible. « L'opérateur est un humain qui peut se planter, mais il faut aussi voir ce qui est demandé ! »

Ce qui lui est demandé pour le calcul du DPE est justement dicté par le guide du Cerema, à l'attention des opérateurs. Selon le document, le DPE a quatre objectifs :

• Informer les futurs locataires ou acheteurs ;
• Comparer les logements entre eux ;
• Inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie ;
• Identifier les passoires thermiques.

Dans ce même guide, les éléments sur lesquels doit se baser le DPE sont précisés : 

• Les déperditions surfaciques : façades, sol, plafond (intègre les ponts thermiques) ;
• Type de chauffage ;
• Type de production d'eau chaude sanitaire ;
• Les huisseries : portes et fenêtres ;
• Les ventilations.

« C'est à peu près certain que peu d'opérateurs ont participé à l'élaboration du guide Cerema », fustige Laurent Hurtado. 

Jusqu'en juillet 2021, les opérateurs pouvaient utiliser soit la méthode sur facture « qui se basait sur la consommation "réelle" », soit le calcul par logiciel pour les biens construits après 1974. À l'exception de la prise en compte de la ventilation, la méthode de calcul actuelle existait donc déjà et a simplement été élargie à tous les biens. 

Laurent Hurtado continue de renseigner les caractéristiques de l'appartement : hauteur sous plafond (importante pour déterminer les surfaces déperditives), orientation des façades, nature et épaisseur des murs, modèles de radiateurs, fenêtres, volets, masques proches ou lointains (qui se mesurent par l'angle de vision qu'ils bloquent) ou encore les différents ponts thermiques... 

Une déperdition par le toit très pénalisante

Il note que l'isolation date de 2010 sur sa tablette. Ce qui lui affiche un indice d'isolation de la paroi selon la réglementation en vigueur à l'époque. 

« Lorsque l'on est face à un bien hors réglementation thermique, on peut faire un trou dans le mur avec l'autorisation du propriétaire pour essayer d'aller voir ce que l'on a comme type d'isolant. Mais certaines fois, des propriétaires refusent et d'autres fois, on peut être seul. Alors comment se permettre de faire un trou alors que la personne n'est pas là ? », interroge-t-il, en levant les yeux au ciel. 

« Souvent, quand le propriétaire est présent, il n'a de toute façon aucune idée de ces informations là. »

Notre diagnostiqueur passe au plafond, supposant d'abord qu'il donne sur un local chauffé faisant exactement la superficie de l'appartement. Mesure de précaution, il sort sur le balcon de l'appartement vérifier son hypothèse. « Une terrasse ! », remarque-t-il. 

L'appartement est en effet en partie couvert par une terrasse. Alors il renseigne cette particularité dans son diagnostic, ne pouvant certifier que les murs sont isolés par l'extérieur sur cette partie-là. 

Manque de chance, à l'étage du dessus, le voisin ne semble pas être présent ce jour-là. Alors Laurent Hurtado passe au système D pour mesurer la taille de la terrasse. Il fera une estimation de la surface de l'appartement qui se trouve sous cette terrasse, à partir des vues satellite de Google Maps. 

Ce jour-là, Laurent Hurtado n'aura pas une note définitive à cause d'informations manquantes. 

Malgré l'apparence neuve de l'appartement et des équipements, à cause de cette terrasse, le diagnostiqueur estime que les déperditions calculées seront importantes. « Ce sera certainement C ou D, alors que le reste de l'immeuble doit être aux alentours de B. »

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