« Ça y est, le pli est pris ! » Pierre Evrard, directeur associé de Synergiec, courtier spécialisé dans la rénovation des copropriétés et des bâtiments du tertiaire, l'affirme : tous les propriétaires ont pris conscience que le manque de rénovation énergétique pourrait finir par leur coûter cher.

Il y a bien sûr le coût environnemental de l'inaction. « En moyenne, la rénovation d'une copropriété de 40 lots, c'est l'équivalent de 65 tonnes de CO2 par an qui ne sont pas émises », argumente monsieur Evrard.

Mais pour comprendre les besoins estimés en terme de rénovation énergétique en France, il faut se tourner vers les chiffres du diagnostic de performance énergétique (DPE). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne une étiquette de A à G à un logement ou un bâtiment. Il « renseigne sur la performance énergétique et climatique » de celui-ci, selon le ministère de la Transition écologique. 

On parle de passoires énergétiques pour les étiquettes F et G. Le DPE a une validité de 10 ans. La loi climat et résilience a rendu obligatoire le DPE pour les bâtiments d’habitation collective à l’échelle du bâtiment. Progressivement, les logements collectifs ont dû se soumettre à ce diagnostic. 

Avec la loi Climat et Résilience en 2021, une échéance, parfois très rapprochée, a été donnée pour les passoires thermiques. Les logements classés F et G ne peuvent par exemple plus être loués, bien que des assouplissements soient envisagés. Il n'empêche que le DPE devient un enjeu majeur pour comprendre les évolutions de la valeur d'un logement. 

La décote brune, argument de la rénovation énergétique

En effet, selon Pierre Evrard, la rénovation énergétique permet de faire progresser à la marge la valeur d'un bien immobilier obtenant une note A ou B par rapport à un logement classé D, c'est la valeur verte. Mais pour ceux qui ne s'y plient pas, attention à la décote brune, la perte de valeur d'un bien classé F et G par rapport à un bien classé C ou D. 

« Sur la valeur verte, depuis 2014, ça fluctue énormément », concède-t-il. « Par contre, sur la décote brune, on a des courbes de tendance qui sont extrêmement bien marquées depuis 2021 comme par hasard, dès l'adoption de la loi climat et résilience. »

Dans le pire des cas, la décote brune passe à 25 % en Nouvelle-Aquitaine en 2025. « Là ça fait quand même très mal », commente Pierre Evrard. De quoi avancer un argument commercial très fort. « Ça nous permet de dire : "Si vous rénovez, potentiellement vous allez avoir potentiellement quelques euros en plus de votre valeur vénale. Par contre, si vous rénovez pas, voilà ce qui va se passer." »

Une façon de mettre les propriétaires devant le fait accompli que Loïc Cantin, le président de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), n'interprète pas comme une mesure incitative, mais plutôt comme une sanction pour les propriétaires. « Il faut avoir une politique homogène avec une direction tracée et favoriser l'incitation plutôt que la sanction. La France, par surtransposition d'une directive européenne, est le seul pays à avoir lié la notion de DPE à une indécence, qui interdit au propriétaire de louer ou le rend sanctionnable. C'est inadmissible ! » 

« La loi Climat et Résilience, ce qu'on peut lui reprocher, c'est qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une étude d'impact », affirme-t-il. 

Le DPE, un diagnostic devenu trop punitif ? 

D'ailleurs, selon Monsieur Cantin, les copropriétés ne favorisent pas toujours l'entente pour faire la rénovation énergétique puisque les habitants peuvent avoir des intérêts divergeants. « Vous pouvez avoir trois catégories de propriétaires. »

Il y a le propriétaire qui occupe sa résidence principale et peut donc continuer de l'occuper même si celui-ci est noté G ou F, le propriétaire bailleur, qui a intérêt à rénover pour continuer de louer, et le propriétaire de logement Airbnb. En effet, ces derniers ne seront soumis à un DPE entre A et D qu'au 1er janvier 2034. « Comment voulez-vous avoir une majorité de décision ? »

Une tension sur la question des passoires thermiques, désormais bannies du parc locatif français, que constate aussi Laurent Hurtado. « Dire qu'il y a une crispation sur ce sujet, c'est un euphémisme ! », s'exclame ce diagnostiqueur des Yvelines. 

Selon lui, le DPE a été utilisé pour punir davantage que pour inciter à la rénovation énergétique et cible les mauvaises personnes. « C'est du n'importe quoi. Dans certains cas c'est quasiment impossible d'améliorer les DPE d'un bien. »

Prenant l'exemple de certaines copropriétés dans lesquelles l'amélioration de la note DPE serait impossible, Monsieur Hurtado assure que bon nombre de ses clients sont de bonne foi. « Ce sont des gens qui ont acheté des logements pensent pouvoir relouer derrière. Ce ne sont pas des monstres, mais on leur explique qu'ils ont acheté quelque chose qui va tuer la planète. »

Un nouveau calcul du DPE qui autorise des propriétaires à continuer de louer

Selon KRNO, la start-up d'analyse de la fiabilité des DPE, 3,4 % des DPE présentent une note erronée. Sans surprise, la triche est particulièrement forte dans les notes les plus basses, puisque le risque de ne plus pouvoir louer son logement effraie trop les propriétaires.

En décembre 2024, le ministère de la Transition écologique, par l’intermédiaire de la SDES, a publié les résultats de son enquête sur les plus de 30 millions de résidences principales en France. Le principal enseignement, c'est qu'environ 12,7 % de ces logements seraient classés F ou G. Plus de 3,9 millions de passoires énergétiques donc. 5,4 millions sur les 37 millions de logements en prenant en compte les habitations vides et les résidences secondaires.

En 2025, toujours selon les chiffres de la SDES, la grande majorité des logements se situent entre C (27,2 % des résidences principales), D (33,7 %) et E (17,8 %). Une tendance qui se renforce encore par rapport à 2024, avec une baisse de la part de passoires énergétiques.

Cependant, cette année, un nouveau calcul du DPE a profité aux logements chauffés à l’électricité. Un nouveau coefficient de conversion de l'électricité avait été décidé par le gouvernement de François Bayrou. Celui-ci est passé de 2,3 à 1,9, sortant un certain nombre de logements du statut rédhibitoire de passoire.

L'objectif, selon le gouvernement, serait d'obtenir un « ciblage plus efficace des aides à la rénovation énergétique vers les logements chauffés aux énergies fossiles », en favorisant donc l'électrique en majorité issue du nucléaire en France.

Selon Laurent Hurtado, depuis ce changement de calcul, de nombreux propriétaires le rappellent pour lui faire mettre à jour leur note DPE, souvent dans le cadre d'une vente. 

« Je suis content pour que les gens puissent vendre. Parce que je suis persuadé que la majorité des propriétaires que je vois, ce ne sont pas des surcapitalistes. » Et de conclure : « On agit sur le dos de simples propriétaires qui ont investi dans un bien et qui souhaitent majoritairement le louer de manière assez honnête. Donc si ça peut les aider de mettre à jour ce DPE, tant mieux ! »

Par Raphaël Barrou