C’est un ancien directeur général du groupe Action Logement qui signe le chapitre 7 de la série « Pour une refondation de la politique du logement » de Terra Nova, publié le 12 mars. 

Bruno Arbouet était le co-auteur tout indiqué, avec le groupe Logement du think-tank, sur cet article intitulé « Le devenir d’Action Logement : accélérer vers l’impasse ou engager la rupture ? »

Pour rappel, l’institution du logement social est l’héritier du « 1 % logement », cette participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), dédiée au financement de l’habitat social. Elle permet aux salariés des cotisants de bénéficier d’un quota de logements réservés. 

Des dettes colossales au cours des dernières années

À coups de ponctions budgétaires, comme craint pour le budget 2026, le « lien emploi-logement, ADN d’Action Logement, s’est toutefois distendu avec le temps, l’État ayant pris l’habitude de « se servir » en imposant à Action Logement de financer des pans entiers de sa politique du logement », écrit M. Arbouet. 

« Action Logement finance ainsi lourdement l’ANRU en faveur du renouvellement urbain, le fonds national des aides à la pierre (FNAP) (…) en faveur du logement social ou encore le dispositif de garantie locative Visale », lit-on notamment dans le rapport. De quoi repousser les cotisants. 

Une situation couplée à une crise du logement compliquant le parcours emploi des ménages dans les zones tendues. Celle-ci s’aggrave à l’opposition du patronat aux impôts de production, les entreprises préférant produire à la place d’Action Logement des habitats pour leurs salariés. 

Action Logement a pourtant tenté de répondre à leurs attentes, au prix de dettes de marchés. Son programme volontaire et exceptionnel d’investissement (PIV), dans le cadre de sa convention quinquennale de 2018-2022, s’élève à 9 milliards pour une dette souscrite estimée prévisionnellement à 6,2 milliards d'euros. Bruno Arbouet relève également sa dernière convention quinquennale 2023–2027, visant le financement de 200 000 logements neufs et 200 000 réhabilitations. 

« La capacité d’endettement d’[Action Logement], reconnue au statut d’administration publique (APU), s’en trouvera à l’avenir limitée alors même que les pressions pour dépenser plus restent fortes », lit-on dans le rapport. 

Se retirer de financements jugés inefficaces 

« Pour toutes ces raisons, une rupture s’impose », préconise l’ancien directeur général d’Action Logement. Cela doit passer par une préservation des aides aux développement de l’offre HLM, comme du soutien à l’ANRU. Mais ce dernier doit être « plafonné et conditionné au respect par l’État de ses propres engagements de financement de l’agence ».

Action Logement concentre trois quarts des volumes d’engagements financiers du Nouveau programme national de renouvellement urbain. Raison pour laquelle la structure doit, selon M. Arbouet, requestionner ses capacités de financement sur d’autres aides (Foncière Logement, bailleurs HLM, poursuite du Visale, prêt accession, etc.), dont l’efficacité est insuffisante.

Les aides à l’accession reflètent ce triste constat. « Distribuées sous forme de prêts à bas taux, elles ont en effet perdu une grande part de leur efficacité du fait de la baisse, depuis les années 1990, des taux d’intérêt de marché et de la faible durée des prêts », illustre Bruno Arbouet. 

« Le solde des fonds disponibles doit être concentré sur le développement d’une offre locative de logements abordables en complément de l’offre HLM classique », souligne l’auteur du rapport. 

Impliquer davantage les partenaires sociaux dans la gouvernance

« La spécificité du 1 % logement ou d’Action Logement aujourd’hui est d’être géré de manière paritaire par les syndicats de salariés (CFDT, CFTC, CFE-CGC, CGT, FO) et les organisations patronales (MEDEF, CPME) », raconte également Bruno Arbouet. 

Son autre axe consiste à de nouveau impliquer ces partenaires sociaux dans le pilotage d’Action Logement, à travers la création d’une fondation au statut sui generis. « Elle aura vocation à héberger tout le parc immobilier détenu par les filiales d’AL et collectera des cotisations d’acteurs privés dans le but de financer la production ou des services dans le champ du logement », décrit l’ancien directeur général d’Action Logement. 

Ce statut présente un double avantage. Primo, un recentrage des fonds de la fondation pour sa fonction principale : le logement. Secundo, les fonds ne peuvent être ni privatisés, ni nationalisés, ce qui évite toute ponction étatique. En outre, la fondation pourra donner un pouvoir décisionnel aux partenaires sociaux, mais aussi au monde HLM et aux collectivités locales. 

Une diversification pouvant entraîner une redéfinition des publics ciblés par les fonds. « La cible privilégiée des politiques publiques, particulièrement depuis le début des années 1990, se compose des populations démunies ou en difficulté, les chômeurs, les jeunes étudiants ou sans formation, dont le logement relève du secteur locatif très social », restitue Bruno Arbouet. 

« Les partenaires sociaux, si l’on se réfère par exemple à l’accord national interprofessionnel d’avril 2011, privilégient le logement des jeunes actifs, la mise en place d’un fonds de garantie pour faciliter la colocation dans le parc social, la substitution à la fourniture de cautions privées, pour les ménages en mobilité professionnelle, d’une garantie gratuite (qui deviendra plus tard Visale) », compare-t-il.

Est-ce que cela permettrait d’instaurer cet équilibre emploi-logement ? Un enjeu renforcé durant la pandémie de Covid-19, avec une attention particulière aux travailleurs dits essentiels. 

Une chose est sûre : « sans évolution de rupture, le système Action Logement implosera définitivement, écartelé entre un État captant les ressources, des salariés en peine pour se loger et des entreprises cotisantes se détournant du dispositif faute de services rendus », conclut Bruno Arbouet.

Ne manquez plus l’actualité du bâtiment ! Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir directement dans votre boîte mail les dernières actus du BTP Je m’abonne gratuitement →