Le think tank libéral Terra Nova publie, jeudi 19 mars, le chapitre 8 de son dossier consacré à la politique du logement, intitulé « Comment élargir l’offre locative ? ». Cette contribution est signée par Jean Bosvieux, directeur des études économiques de la FNAIM, Bernard Coloos, directeur aux affaires économiques, financières et internationales de la Fédération française du bâtiment, ainsi que par le groupe logement de Terra Nova.

Dans un contexte de crise du logement qui s’intensifie en France comme à l’échelle de l’Union européenne, ce dossier rassemble dix contributions d’experts appelant à une refondation de la politique du logement. Les auteurs dressent un constat critique : « La politique du logement française repose encore largement sur des principes définis à la fin des années 1970. L’augmentation durable des prix immobiliers, le ralentissement de la progression des revenus, l’accroissement des inégalités et la contrainte budgétaire rendent ces fondements partiellement caduques. »

Partant du constat que la France a longtemps soutenu l’offre locative privée via des dispositifs fiscaux aujourd’hui supprimés, les auteurs estiment que ces évolutions fragilisent la pérennité du parc, en particulier dans les zones tendues. Dans ce contexte, comment élargir l’offre locative ? 

Reconnaître la location de logement comme une production du service

Dans cette perspective, ils plaident pour une refonte de la fiscalité applicable aux bailleurs privés, afin qu’elle « obéisse à une logique économique ». L’objectif serait de reconnaître la location de logements comme une activité économique à part entière — « la production du service de logement » — « plutôt que d’assimiler les bailleurs à des rentiers ». Cette évolution passerait notamment par l’introduction de l’amortissement des investissements immobiliers, la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global pour les locations de longue durée, ainsi qu’une révision du mode de calcul des plus-values.

S’agissant de ces dernières, les auteurs proposent de généraliser le régime des plus-values professionnelles, fondé sur la différence entre le prix de cession et la valeur d’origine du bien diminuée des amortissements. Ils suggèrent, « en s’inspirant du modèle allemand », d’introduire « une exonération des plus-values de cession après une certaine durée de détention », revenant ainsi à exclure de l’imposition les plus-values de long terme. Concernant l’imputation des déficits fonciers, ils mettent en garde contre les effets du barème progressif et avancent qu’« l’instauration d’une réduction d’impôt à un taux à déterminer du montant du déficit imputable paraît l’option à retenir », afin de ne pas favoriser excessivement les ménages les plus aisés.

Développer les coopératives

Par ailleurs, les auteurs identifient le développement de coopératives de logement comme un levier potentiel pour élargir l’offre, dans un contexte d’accès de plus en plus difficile à la propriété pour les ménages modestes, notamment en l’absence d’apport personnel. Actuellement inexistantes en France, ces structures sont en revanche répandues en Allemagne, en Suisse ou en Autriche. Leur essor pourrait, selon eux, contribuer à structurer un segment locatif intermédiaire en mobilisant l’épargne des particuliers.

Le modèle repose sur une participation significative des coopérateurs au financement des opérations, à hauteur d’environ 10 % du coût total, constituant ainsi l’essentiel des fonds propres. En contrepartie, ces derniers bénéficient d’un bail perpétuel assorti d’un loyer maîtrisé.

Un tel dispositif permettrait aux ménages de se loger durablement à un coût abordable, dans des zones où ils ne pourraient pas accéder à la propriété et où les loyers du marché libre demeurent plus élevés et évolutifs. Les auteurs soulignent également que ce modèle fonctionne avec un niveau limité de soutien public.

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