WO2 : « Nos bâtiments, très souvent, respirent la nature »

Promoteur spécialisé dans l'immobilier en bois et bas carbone, WO2 était présent au SIBCA, salon organisé par l'association BBCA du 1er au 3 septembre.

Son président éxecutif, Marc Lafont, nous fait part de sa vision d'une conception immobilière durable, entre choix des matériaux, conception réversible, aménagement végétale et énergies renouvelables.

Pourquoi est-ce important pour WO2 d'assister au SIBCA ?

C'est fondamental parce que c'est le salon de l'immobilier bas carbone.

Il y a ici la totalité du marché en ce qui concerne l'industrie attentive à son impact environnemental. Il y a autour de nous tout un tas de solutions techniques extrêmement innovantes, que l'on peut utiliser dans nos bâtiments. Il y a tout un tas d'acteurs souvent pionniers dans le développement de projets immobiliers bas carbone. 

Pour nous c'est vraiment un foisonnement à la fois d'idées nouvelles, d'acteurs qui peuvent nous inspirer, nous aider, nous challenger sur certains sujets.

Surtout à une période où certains acteurs peuvent voir la promotion immobilière et le bas carbone comme un oxymore... Qu'avez-vous à dire sur le sujet ? 

C'est sûr que le bâtiment est historiquement un superpollueur. On nous parle beaucoup du pétrole, du charbon, du gaz, mais on parle très peu du ciment, pourtant le quatrième super-pollueur après ces trois énergies fossiles. On parle très peu de l'acier, qui est également un matériau extrêmement émissif.

Lorsque vous regardez l'analyse du cycle de vie d'un bâtiment, 70 % de ces émissions sont uniquement liées à la construction (source Cerema). Il n'y a pas de raison d'être particulièrement optimiste si on dresse uniquement ce tableau.

Là où on peut l'être, c'est qu'iI existe des matériaux beaucoup moins émissifs. Le bois est un matériau qui permet de stocker du carbone plutôt que d'en émettre. Deuxièmement, à la différence de beaucoup d'industries, construire bas carbone ne veut pas dire construire moins bien ou moins agréable, au contraire.

Car très souvent, lorsqu'on parle d'écologie, très souvent, c'est synonyme de privation, d'une sorte de retour en arrière pour beaucoup d'industries. Mais dans l'immobilier, on a la chance d'avoir des solutions qui existent et elles ne sont pas du tout synonymes de privation. Elles sont au contraire, extraordinairement positives en termes de qualité d'usage. Et ça, c'est une valeur ajoutée qu'il faut, à mon avis, mettre en avant.

Et à quoi ressemble justement un immeuble bas carbone de WO2 ?

Lorsqu'on est sur des constructions neuves, des surélévations ou de la densification, on va utiliser beaucoup de bois comme principal matériau de gros oeuvre.

Mais très souvent, WO2 est sur des réhabilitations et on réemploie beaucoup, notamment les structures. L'idée, c'est que dans l'ensemble de ces lots, on utilise le maximum de matériaux biosourcés ou de matériaux géosourcés, donc du bois ou de la terre crue en façade, ce genre de matériaux.

Et surtout on est très frugal sur les matériaux utilisés : dès qu'on peut, on fait sauter les faux plafonds, cela permet d'avoir la structure bois totalement visible, c'est quand même beaucoup plus agréable que des dalles de faux plafonds minérales telles qu'elles existent dans beaucoup d'immeubles. Nos bâtiments, très souvent, respirent la nature...

Les bâtiments développés dans les années 80-90 ou début des années 2000, ont été conçus comme des prisons, pas de fenêtre qui s'ouvre, un éclairage de cabinet de dentiste, la restauration en sous-sol, on est serré comme des sardines dans l'ascenseur.

On n'a de toute évidence pas mis, dans la conception de ces bureaux, l'utilisateur final et ses désirs au centre de chacune des décisions. Et qu'est-ce que veut l'utilisateur final ? L'omniprésence de la nature, d'où les fondamentaux sur le bois et sur beaucoup d'espaces végétalisés. Il veut du volume, d'où ceux de l'ordre de 3 à 3,50 m à l'intérieur de nos bâtiments. Si on veut que les gens aillent au bureau, il faut leur donner des bureaux qui soient mieux qu'à la maison. Il faut leur donner des raisons d'aller au bureau.

Même avec l'avènement du télétravail et du flex office, marquant la désertion des bâtiments d'entreprise ?

Il n'y a pas assez de bons bureaux. Ce n'est pas en empêchant de faire les bons qu'on va remplir les mauvais. Donc le sujet, c'est de repositionner les mauvais bureaux, qui forment un gisement énorme pour réinventer tout un tas de lieux dans des villes.

Il faut également proposer des lieux de travail qui correspondent aux attentes des utilisateurs. Nous, ce qu'on voit, c'est que même dans le marché actuel, on arrive à louer nos immeubles et on arrive à plutôt mieux les louer. Les gens chez nous payent des loyers qui correspondent systématiquement au haut de la fourchette des loyers du marché. Donc on voit que même dans ce marché compliqué, lorsque vous proposez un produit bon pour la planète et qui intègre les demandes des utilisateurs, vous arrivez à tirer votre épingle du jeu.

Est-ce que la réversibilité est intégrée dès la conception ?

Bien sûr. La réversibilité, c'est d'avoir des structures très modulaires et capables, c'est exactement ce qu'on fait sur nos immeubles : les structures poteaux-poutres qu'on peut très facilement tailler et sur lesquelles les interventions sont beaucoup moins intrusives que lorsque vous êtes sur une structure béton.

La réversibilité concerne aussi les façades. Par exemple, on ne sait pas la plupart du temps si nos immeubles, accueillent des logements ou des bureaux. On retrouve des balcons et des façades alternant le plein et le vide, un peu à la manière des immeubles haussmanniens.

Ce ne sont pas des immeubles tout vitrés, comme des serres, avec des apports solaires énormes, très durs à chauffer l'hiver, très durs à refroidir l'été. On l'a vu pendant la période de canicule de cet été.

Donc, dans la conception de nos immeubles, que ce soit sur la structure, que ce soit sur la façade, même que ce soit sur la distribution, c'est-à-dire la manière dont on organise les immeubles, on prévoit la possibilité de les faire évoluer, d'y accueillir de nouveaux usages. Cela peut être du logement, cela peut être de la résidence étudiante, cela peut être de l'hôtel, cela peut être une école.

Ce qui n'est pas forcément le cas de tous immeubles de bureaux...

Certains objets, certaines tours notamment, sont très compliqués à faire muter et très coûteux à transformer.

Une tour à la Défense peut très vite faire 40 000 m². Si vous la transformez en logement, ça fait directement beaucoup de logements d'un coup. Il va y avoir des sujets de flux, d'utilisation des noyaux, de sécurité incendie qui sont aujourd'hui éminemment complexes. Donc, pour tout un tas de raisons, certains immeubles sont beaucoup plus simples à faire muter que d'autres. 

Quels projets WO2 a menés récemment ? 

On a deux chantiers d'hôtels actuellement en travaux, un dans les Alpes et un en Espagne. Le premier est en neuf, en structure bois et recourt à la géothermie sur l'exploitation de l'immeuble. Parce que la construction bas carbone, c'est également exploiter l'immeuble avec des sources d'énergie vertueuses.

Le deuxième hôtel est un chantier de réhabilitation, sur lequel on garde la totalité de la structure et on vient le repositionner.

On fait aussi de l'hôtel, on a plusieurs projets, dont un inauguré l'été dernier, dans le XVIIIe arrondissement de Paris, 102 rue des Poissonniers. Il est occupé depuis l'été dernier sur le volet des bureaux et accueille également des locaux pour la ville de Paris, une résidence étudiante, des commerces, etc.

Projet Marcadet Belvédère présenté au SIBCA au stand WO2 ©Virginie Kroun

Projet Marcadet Belvédère présenté au SIBCA au stand WO2 ©Virginie Kroun

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Réhabiliter pour consommer moins de foncier est une autre voie de conception bas carbone pour WO2 ? 

De toute évidence, il y a un parc à réhabiliter qui s'étend, il y a des exigences environnementales qui, petit à petit, imposent d'intervenir sur le parc existant.

En ce qui concerne l'utilisation du foncier par nos soins, je pense que, sur l'ensemble de notre portefeuille, entre les fonciers lorsqu'on les a achetés et les projets qu'on a redéveloppés, on fait tellement de parcs, tellement de jardins, tellement d'espaces extérieurs, qu'on a dû diviser par deux ou trois les zones artificielles des projets sur lesquels nous sommes intervenus.

L'Arboretum par exemple comprenait des surfaces quasi imperméables sur près de 17 hectares. Nous avons réalisé une extension d'un parc arboré de six hectares. 
 

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