Bureaux vacants : un potentiel de 200 000 logements en Île-de-France ?

Que faire de la prolifération des bureaux vides ? Depuis la crise du Covid et le bouleversement connu par le monde du tertiaire, avec l'accélération du télétravail, leur volume a doublé en région Île-de-France. 

Pour Romain Ferré, directeur des Investissements de Novaxia, à l'échelle de la seule région francilienne, le gisement de bureaux susceptibles d'être transformés représente plusieurs millions de m2, soit de quoi produire environ 200 000 logements.

« En Île-de-France, aujourd'hui on estime qu'il manque 500 000 logements [la FFB Grand Paris Île-de-France estime même les besoins à 80 000 logements supplémentaires chaque année jusqu'à 2035, NDLR] », ajoute-t-il. 

L'assouplissement du ZAN, la concurrence de l'étalement urbain ?

Alors, la vocation de bureaux en trop semble toute trouvée selon lui. Pour faire cette transformation massive, Novaxia possède à la fois une société de gestion« qui collecte de l'épargne pour acquérir des actifs de bureaux obsolètes, puis nous pilotons leur transformation avec Novaxia développement. Cela nous permet de maîtriser l’ensemble du processus, de la sélection des actifs jusqu’à leur reconversion en logements ». 

« Notre spécialité, c'est de travailler sur la reconversion, la transformation des actifs essentiellement de bureau en logements, en résidences étudiantes ou séniors », reprend Romain Ferré. Novaxia revendique ainsi avoir 18 000 logements en production à venir, situés dans d'anciens immeubles de bureaux achetés. 

Pourtant, le directeur des investissements de l'entreprise estime que tout n'est pas encore fait pour limiter l'étalement urbain. En témoigne l'assouplissement du ZAN (zéro artificialisation nette), dont la loi TRACE (Trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux) vise la suppression de l'obligation de réduction de 50 % de la consommation foncière à horizon 2031.

Ce texte, voté au Sénat en mars 2025, est actuellement entre les mains de la Commission du développement durable et de l'aménagement du territoire à l'Assemblée nationale. 

« Produire du logement sans artificialiser, c'est possible : c'est un modèle viable et éprouvé. Pour nous, l'assouplissement du ZAN, cela va à contre-courant. On est plutôt favorable au ZAN, parce que construire la ville sur la ville, en libérant l'espace, permet de répondre à un certain nombre d'enjeux sociaux et sociétaux. »

Transformer des bureaux en logements, une solution pour « libérer de l'espace »

Libérer de l'espace en transformant les bureaux en logements ? Explications. « Tous les immeubles de bureaux ne sont pas transformables. Certaines configurations, notamment des trames de 21 mètres que l’on retrouve en première couronne, sont difficilement compatibles avec des plans de logements », développe Romain Ferré. 

Selon lui, de telles dimensions ne conviennent pas au logement, pour lequel la trame est de 15 mètres, sous peine d'avoir « des chambres sans fenêtres, ou des salles de bain sans ventilation naturelle ». « Les immeubles de bureaux ont aussi souvent de grandes hauteurs sous plafond, ce qui veut dire qu'en termes de performance du bâti, on est moins performant », renchérit-il. 

Finalement, sur une trame de 21 mètres, six mètres sont ainsi libérés, ce qui permet selon Romain Ferré « de réintroduire de la biodiversité à l'échelle de la parcelle et également d'améliorer le confort d'été. En faisant ça, pour faire simple, 1 m² de bureau réhabilité, ça produit 0,8 m² de logement. »

Alors qu'une loi Logement doit être débattue au Parlement dès cet été, M. Ferré suivra en tout cas de près les annonces qu'il espère voir aller « dans le sens de la construction de la ville sur la ville ».

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