Un baromètre réalisé par le groupe immobilier Icade et la SCET, deux filiales de la Caisse des Dépôts, estime le potentiel de transformation des entrées de ville commerciales.

Un potentiel de 80 000 hectares

Les auteurs de cette étude identifient 3 800 sites, pour un potentiel de transformation de 80 000 hectares de foncier, soit 30 000 hectares de plus que ce qu’avait estimé le gouvernement. Un foncier qui devrait devenir d’autant plus précieux dans le cadre du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols.

L’Auvergne-Rhône-Alpes, les Hauts-de-France, la Nouvelle-Aquitaine et le Grand Est seraient les quatre régions concentrant le plus grand nombre de sites à potentiel de transformation.

Pour rappel, en septembre 2023, le gouvernement avait annoncé le lancement d’un programme expérimental de transformation de ces entrées de ville, parfois qualifiées de « France moche ». D'après le ministère de l'Économie, 89 projets lauréats auraient été sélectionnés à ce jour, prévoyant la création de 10 000 logements.

En tout, selon le baromètre, 1,6 million de logements pourraient être créés d’ici 2050.

Dans le détail, 123 200 logements pourraient être construits « à court terme » sur les sites de moins de trois hectares et 336 700 logements « d’ici 15 ans » sur les sites de trois à cinq hectares. La transformation des zones les plus grandes nécessite en revanche un temps plus long. Ainsi, les auteurs de l’étude estiment qu’1,18 million de logements pourrait être créés « d’ici 20 ou 25 ans ».

Des zones à rendre davantage attractives et accessibles

Pour mieux cerner les enjeux de la transformation de ces entrées de ville, 249 professionnels (élus locaux, propriétaires ou exploitants de locaux commerciaux et professionnels de l’aménagement et de l’immobilier) ont été interrogés.

Afin d’améliorer ces zones, 60 % pensent qu’il faudrait en priorité créer des espaces verts, 56 % une meilleure qualité architecturale, et 50 % une meilleure desserte en transports en commun.

Toutefois, certains obstacles persistent, comme la capacité à porter un projet sur le temps long, les difficultés à trouver un équilibre économique, ou encore la diversité des acteurs concernés.

Les auteurs de l’enquête ont également interrogé des particuliers. Si 7 Français sur 10 déclarent fréquenter une entrée de ville commerciale au moins une fois par mois, ils souhaiteraient qu’elles soient plus agréables, moins stressantes et avec plus d’espaces verts. Avec ces améliorations, 25 % seraient prêts à y habiter, et près de 40 % pour les moins de 35 ans.

« Pour Icade, la transformation des entrées de ville commerciales en quartiers mixtes, agréables à vivre est un enjeu structurant d’aménagement du territoire, pour répondre à la crise du logement, à l’adaptation de la ville et aux enjeux de la sobriété foncière », conclut-il Nicolas Joly, directeur général d’Icade.

Par Claire Lemonnier
Photo de une : Adobe Stock