Île-de-France — 7 octobre 2025. Le marché francilien des bureaux traverse une phase difficile : les transactions reculent, l’offre vacant dépasse désormais les 6 millions de m², et les acteurs de l’immobilier anticipent une année 2025 en deçà des 1,7 million de m² placés. Analyse.

Un stock vacant qui grimpe, des volumes placés au ralenti

Selon les chiffres ImmoStat, l’offre de bureaux immédiatement disponibles en Île-de-France a atteint 5 803 000 m² au 31 mars 2025, en hausse de près de 18 % en un an. Cependant, seuls 419 200 m² ont été placés sur la même période, soit une baisse de 6 % par rapport à 2024.

Au terme du 2ᵉ trimestre, la demande placée cumulée n’a pas dépassé 768 400 m², soit un repli de 12 % en glissement annuel et de 25 % par rapport à la moyenne décennale. La vacance approche déjà les 10,8 %, et le cap des 6 millions de m² disponibles est aujourd’hui franchi selon les estimations les plus prudentes. Ces données émanent notamment des analyses combinées de CBRE, JLL et Cushman & Wakefield.

Une fracture marquée entre prime et secondaire

Le marché francilien se structure en deux catégories :

• Le “prime”, bien situé et modernisé, continue de trouver preneur, malgré une demande réduite.
• En revanche, le parc secondaire, souvent énergétiquement obsolète et mal adapté aux attentes post-pandémiques, peine fortement à se repositionner.

Les écarts de vacance sont révélateurs : La Défense serait à près de 15,6 %, tandis que le quartier central des affaires (QCA) parisien se maintiendrait autour de 4,7 % selon les sources.

Projection : autour de 1,6 à 1,7 million de m² placés en 2025

Les acteurs du marché tablent sur une année morose. Le scénario central prévoit un volume de transactions autour de 1,6 à 1,7 million de m², un niveau faible mais cohérent avec la tendance observée sur les premiers semestres. Les arbitrages des entreprises, le manque de visibilité macroéconomique et les contraintes énergétiques ralentissent les projets.

La reconversion des bureaux : une issue possible mais encadrée

Face à ce surplus, la reconversion — notamment en logements — revient sur le devant de la scène. L’ORIE a développé un indice de recyclage pour identifier les secteurs prometteurs (la première couronne étant en tête). Au 1ᵉʳ janvier 2025, 5,4 millions de m² de bureaux étaient vacants — les études parlent de 127 000 à 150 000 logements potentiels, sous réserve de faisabilité technique, juridique et économique.

Mais l’effort est colossal : contraintes structurelles, hauteur, effort énergétique, réglementations… toutes freinent le passage de l’idée à la réalisation.

Quel avenir pour le segment tertiaire ?

L’offre vacante devrait rester durablement au-dessus de 6 millions de m² tant que les restitutions et livraisons excèdent les volumes placés. Le pari d’une reprise esquissée en 2026 dépendra de la reprise macroéconomique, des arbitrages des grandes entreprises et de la capacité du parc secondaire à se rénover ou se réinventer.

En attendant, les investisseurs et promoteurs surveillent un marché en pleine mutation : les critères environnementaux, la flexibilité des baux et la localisation prime constituent désormais les fondamentaux incontournables.

Par Camille Decambu