Les acquéreurs les plus jeunes et les ménages modestes sont à la manœuvre et dynamisent le marché quand, tétanisés par les déclarations et projets du gouvernement, les investisseurs perdent confiance et se retirent.

Au niveau national, le prix moyen au m2 se situe désormais à 2 555 € au 1er semestre 2013, et la baisse de -2,6 % tous biens confondus se révèle un peu moins marquée pour les appartements (-1,9 %) que pour les maisons (-2,8 %).

C’est justement sur ce segment où la correction des prix est la plus importante que la reprise des ventes est la plus visible : + 11,9 % de transactions dans le secteur des maisons quand la hausse du nombre de ventes est de +6,4 % pour le marché des appartements.

Comment expliquer ce regain d’activité ?

Trois raisons à cela. Tout d'abord, la baisse des taux d’intérêt (à moins de 3 % sur 20 ans !), conjuguée au recul des prix entamé dès le 1er semestre 2012, a mécaniquement rendu solvables des acquéreurs qui ne l’étaient pas jusque-là, leur permettant enfin d’envisager la concrétisation de leur projet immobilier.

Par ailleurs les ménages qui remplissaient déjà les conditions pour acheter ont vu leur budget augmenter à mensualité identique et leur rêve d’acquérir plus grand devenir réalisable.

Enfin, dans une conjoncture maussade, cette double baisse a convaincu les attentistes de franchir le pas pour bloquer leur charge immobilière à un niveau qui ne pourra guère davantage baisser. Le coût du crédit est peu cher et cela se voit : au niveau national, la quotité de financement moyenne atteint 81,9 % au 1er semestre 2013, « du jamais vu » dans l'observatoire Century 21.

A qui profite le plus ce contexte favorable ?

Ce contexte profite aux employés et ouvriers dont la part parmi les acquéreurs augmente au niveau national, pour représenter 41,4 % des transactions réalisées au 1er semestre 2013.

Dans la Capitale, c’est le grand retour des cadres moyens qui avaient vu leur proportion baisser en 2012. Deuxième catégorie socioprofessionnelle la plus présente sur le marché parisien après les cadres supérieurs et professions libérales, ils réalisent 31,5 % des transactions dans la Capitale.

La part des 50 ans et + se contracte sérieusement : ce sont pour la majorité d’entre eux des propriétaires qui, refusant d’ajuster leurs prétentions financières initiales, ne vendent pas, donc ne peuvent réaliser leur projet d’acquisition par ailleurs.

« Fait alarmant » : le nombre d’acquisitions réalisées au titre de placement continue de chuter : -6,1 % sur les douze derniers mois (il avait déjà reculé de -5,2 % en 2012). Ce sont autant de locations qui ne seront pas mises sur le marché et contribuent à aggraver le déséquilibre entre l’offre et la demande locatives.

Une situation sensiblement différente à Paris

A Paris, concernant le marché de la transaction, la situation est tout autre. La baisse des prix est plus prononcée qu’au niveau national (-3,2 % sur douze mois), le prix moyen au m2 atteignant 8 206 €, soit le niveau constaté en 2011 !

Pourtant, ce repli ne semble pas suffisant pour faire repartir l’activité, et le nombre de transactions parisiennes relevé dans le Réseau Century 21 recule de -5,2 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013.

Ceux qui concrétisent leur projet immobilier profitent de la baisse des prix pour acheter plus grand, ainsi le montant moyen d’une transaction continue d’augmenter, battant un nouveau record : 402 016 € pour un logement mesurant en moyenne 49,8 m2 (soit + 2,4 m2 gagnés en douze mois).

Si Paris demeure le royaume des investisseurs, celui-ci perd incontestablement de son aura : les transactions réalisées au titre de placement représentent désormais 24,7 % du marché (soit un recul de -12,2 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013). Il est loin le temps où, en 2011, celles-ci représentaient 30,1 % des acquisitions !

L.P