L’architecture réversible contre l’obsolescence du tertiaire et la pénurie de logements

Architecture | 21.07.21
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L’architecture réversible contre l’obsolescence du tertiaire et la pénurie de logements - Batiweb
L’architecture réversible est un concept de construction consistant à prévoir l’évolution des usages du bâtiment sur le long terme, notamment sa possible transition de statut tertiaire vers celui de logement. Un mode d’anticipation qui se veut durable, mais dont les enjeux et acteurs restent encore méconnus. Découverte avec Mohamed Dahrouch, directeur opérationnel de Valoptim, promoteur immobilier sensible à la démarche.

Encore à ses premiers pas en France, l’architecture réversible a pour premier objectif de « pallier la pénurie de logements, en mettant en place un concept qui permet de passer du bureau au logement plutôt rapidement, sans travaux d’ordre majeur, du moins sur la partie structurelle », définit Mohamed Dahrouch, directeur opérationnel de Valoptim.

Ainsi, un particulier peut adapter le système technique et la structure d’un local professionnel à ses besoins spécifiques, et vice-versa. « Mais l’inverse est plus difficile, parce que les entreprises sont plus exigeantes sur les évolutions matérielles et techniques », précise Mohamed Dahrouch.

L'architecture réversible permet donc d’anticiper l’évolution du neuf avant même sa construction. Elle peut aboutir à une réversibilité partielle, c’est-à-dire moitié logement, moitié tertiaire, ou totale, c’est-à-dire composée soit de logements soit de bureaux. La construction réversible est également une solution pour contrecarrer l’obsolescence programmée du tertiaire : « Aujourd’hui, il existe en Ile-de-France 4 millions de m2 de surface de bureaux vacants, car ils sont totalement obsolescents », souligne en effet le directeur opérationnel de Valoptim.  

Un mode de construction avec ses propres défis
 

Pour Mohamed Dahrouch, l’architecture réversible tient en trois mots : durabilité, mixité (sociale et d’usages), mais surtout défi. Défi d’abord sur le plan structurel, tant par le choix du mode opératoire (poteaux, poutres sans retombées et planchers sans mur refends), que sur les hauteurs des étages. Ces dernières doivent en effet être grandes, pouvant par exemple varier de 70 cm jusqu’à trois mètres, afin de faciliter la reconversion.

Mais aussi l’enjeu technique qui s’exerce sur le système de ventilation, de chauffage ou d’évacuation des eaux. Détermination des diamètres précis, adaptation sur les linéaires secondaires ou installation propre : tant de paramètres sont à prendre en compte pour adapter ces dispositifs à tout occupant et éviter les surcouts, qui oscillent entre 40 et 60 % pour le chauffage et la ventilation, selon la nature du bâti (logements, bureaux…) Même dynamique pour les ouvrages verticaux, où les dépassements financiers atteignent en moyenne les 36 %.

Mais le point « le plus bloquant », selon le directeur opérationnel de Valoptim, c’est celui de l'administratif, notamment du côté des collectivités. Toutes n’adaptent pas leur PLU à cette démarche : « Si un jour je veux faire passer une zone tertiaire en logements, l’administratif ne sera malheureusement pas prêt à faire passer des droits de permis pour des logements, si le PLU ne le prévoit pas ».

Aux yeux de Mohamed Dahrouch, les territoires peuvent considérablement faire avancer la réversibilité, par l’inclusion de la flexibilité dans les permis. Il y a aussi les entreprises occupantes, qui n’optent pas pour le « long-terme sur les bureaux, ou qui sont davantage dans une démarche d'usage et non patrimoniale. C’est-à-dire qu’elles occupent en général pendant à peu près 12 ans les locaux, et changent dans une logique de croissance », explique Mohamed Dahrouch. Selon lui, une implication des investisseurs est aussi nécessaire, pour proposer à ces entreprises des solutions réversibles moins chères, plus rentables, et plus durables.  

Valoptim, en route vers l’architecture réversible…
 

Composée d’une quinzaine d’ingénieurs, de financiers, de responsables de développement mais aussi de dirigeants issus de grands groupes nationaux, l’équipe de Valoptim produit des solutions de gros-œuvre destinées aux logements intermédiaires et abordables. Son but est entre autres d’encourager les pouvoirs publics « faciliter le prêt auprès de personnes aux revenus modestes, voulant financer des logements performants, avec une TVA plafonnée à 10 % par exemple », détaille Mohamed Dahrouch. 

Chantier d'un habitat « My Wood Loft », Sorita résidence, à Montreuil (93) - Crédits photo : Valoptim

Avec 150 lots de logements livrés par an, nombre qu’elle espère tripler d’ici deux ans, l’entreprise compte également d’autres projets phares tels que « My Wood Loft », une marque de logement déposée en 2018. Jardins collectifs et partagés, chauffage thermique et matériaux éco-responsables... Le concept mise sur une construction en phase avec les notions de développement durable.

 

Propos recueillis par Virginie Kroun
Photo de une : Valoptim

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