Le résidentiel français reprend des couleurs. Selon Knight Frank, spécialiste britannique de l’immobilier commercial et résidentiel, les investissements ont atteint 1,9 milliard d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 19 % par rapport à la même période de l’an dernier.

Après une année 2024 marquée par un net recul, les investisseurs reviennent sur ce segment considéré comme défensif, profitant de l’assouplissement progressif des conditions monétaires en zone euro.

Cependant, et malgré cette reprise, le marché conserve un profil prudent et très sélectif : seules certaines classes d’actifs parviennent réellement à tirer leur épingle du jeu.

Les résidences étudiantes en porte-étendard

Le résidentiel géré concentre l’essentiel de l’activité. Les résidences étudiantes dominent largement, avec 710 millions d’euros investis au premier semestre, portées par l’acquisition du portefeuille YouFirst Campus auprès de Gecina. Ce dynamisme traduit à la fois la confiance des investisseurs dans les fondamentaux démographiques et la stabilité de la demande.

À l’inverse, le coliving et les résidences séniors ne séduisent plus : à peine quelques millions d’euros ont été engagés dans chacun de ces segments, freinés par des modèles économiques encore fragiles et des interrogations sur leur pérennité.

Pour ce qui est de la production neuve, celle-ci reste en panne. Le marché des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) n’a représenté que 204 millions d’euros sur le semestre, soit 11 % seulement du total investi.

La faiblesse de l’offre, les coûts de construction et les financements jugés encore comme étant trop contraignants continuent de bloquer les opérations, concentrées presque exclusivement en Île-de-France. Ce climat atone illustre les difficultés structurelles du logement neuf, malgré les appels récurrents des acteurs du secteur à une relance de la construction.

Un marché locatif sous pression, et une prudence relative pour la suite

Concernant le locatif, la situation demeure tendue. L’indice de tension locative s’est hissé à 4,38 en moyenne en 2024, avec des niveaux extrêmes dans certaines métropoles : près de 13 candidats pour une offre à Lyon, plus de 10 à Paris, et une pression croissante à Nice, Marseille ou Bordeaux.

Résultat, de nombreux ménages sont maintenus dans le circuit locatif, accentuant la pénurie dans les zones tendues. Dans plusieurs grandes villes, la hausse des loyers pousse désormais les locataires à se tourner vers les périphéries, où les prix sont plus abordables et l’offre plus fluide.

Les perspectives pour la fin de l’année confirment cette prudence. Knight Frank table sur 4 à 5 milliards d’euros d’investissements résidentiels en 2025, avec un intérêt marqué des fonds étrangers pour les résidences étudiantes et les biens « ultra-prime ».

Si le marché français demeure attractif, son redressement dépendra en grande partie de la capacité à relancer la production neuve et à simplifier un cadre réglementaire jugé trop lourd par l’ensemble des acteurs.

Par Jérémy Leduc