La propriété chez les classes moyennes ralentit depuis plusieurs décennies. Tel est le constat affiché dans la dernière étude l’Institut Montaigne, publiée fin août. 

Dans le détail, le taux des ménages propriétaires est stable depuis 1999, déclinant légèrement à 55 % en 2025, contre 58 % en 2014 et 57 % en 2024. 

L’âge moyen de la primo-accession augmente

« L’accession à la propriété reste l’objectif résidentiel par excellence des classes moyennes, une aspiration à la fois concrète et symbolique au carrefour de la réussite sociale, de l’émancipation et de la sécurité financière », affichent les auteurs du rapport. 

Si 73 % des Français sondés considèrent cette étape comme essentielle avant le départ à la retraite, les prix augmentent de 88 % tandis que les emprunts s’allongent de 25 à 29 ans. 

L’âge moyen de la primo-accession avance également à 33 ans, contre 30 ans en 1990.

La baisse du pouvoir d’achat immobilier, amorcée depuis les années 2000 sur fond de hausse des prix et de l’endettement, aboutit à cette situation : la propriété revient davantage « entre les mains des plus de 50 ans et des classes aisées ».

« 24 % des ménages détiennent ainsi aujourd’hui 68 % des logements possédés par des particuliers ; le logement est devenu une dépense pour les uns, et un revenu pour les autres », observe l’Institut Montaigne. 

Une accélération du logement secondaire ou vacant

Mais au-delà d’éléments conjoncturels, l’Institut Montaigne évoque des facteurs structurels « dominants » à la crise du logement. D’abord par une forte progression de la demande par celle du nombre de ménages, puis par des effets de décohabitation et de recomposition. Le tout sur fond de métropolisation et l’intérêt vers les territoires littoraux et montagneux. 

Sans compter le vieillissement de la population qui ralentit la rotation du parc, la crise du neuf mais aussi une faible « mobilité résidentielle ». C’est-à-dire : l’emploi de logements à d’autres usages que celui du logement principal, entre accélération du logement secondaire et vacance multipliée par 2,3 comparé au nombre total de logements de 2005 à 2023.  

« La Direction générale du Trésor calcule ainsi que les besoins en construction estimés par l’Union sociale pour l’habitat (USH) à 500 000 logements par an recouvrent 150 000 logements construits pour être des logements vacants ou des résidences secondaires», indiquent les auteurs du rapport.

La semi-propriété comme alternative ? 

Estimées à 40 milliards d’euros par an, les dépenses publiques en politique du logement consacrent un montant à l’accession à la propriété « limité », estime l’Institut Montaigne. D’ailleurs, différentes mesures financières sont évoquées dans son rapport. 

Pour augmenter l’offre immobilière, le renforcement de la composante relative au Fonds friches au sein du Fonds vert est préconisé. L’intervention d’investisseurs tiers dans des opérations de rénovation pourrait permettre lutter contre la vacance, comme le fléchage des moyens vers la réhabilitation des locaux d’activités et des bureaux vacants. D’autres leviers sont envisagés, comme l’appui des établissements publics fonciers (EPF) ou les dissociations de propriétés.

Un autre volet de propositions concerne « les modes hybrides et alternatifs d’accès à la propriété ». Parmi les outils cités : le « démembrement de propriété en facilitant la transmission de l’usufruit et en incitant les investisseurs institutionnels à soutenir ce type de schémas ». Est évoqué aussi le bail réel solidaire, qui permet d’acquérir un bien sans le foncier. 

Le viager fait l’objet de deux propositions, avec le soutien des fonds mutualisés et la création d’un « Prêt viager hypothécaire Transmission Accession ». Ce dernier vise à inclure le soutien d’un sénior dans l’apport d’un jeune ménage.

L’Institut Montaigne soutient en outre le conditionnement du régime des Sociétés d'investissement immobilier cotée à une part d’investissement dans des actifs de logement, et moins à des actifs tertiaires. 

Par Virginie Kroun