Le logement, entre préoccupations financières, sociales... et électorales

Le bien-être des Français dans leur logement était le thème clé du 10ème baromètre Qualitel, présenté ce mercredi 14 octobre.

Comme l'a évoqué Brice Teinturier, délégué général d'Ipsos, le logement est « surchargé affectivement » aux yeux des Français interrogés, qui y voient un abri dans un « monde qu'ils perçoivent comme fondamentalement et de plus en plus dangereux ». La propriété, quant à elle, reste une « valeur refuge » pour les jeunes.

Le logement, un paradoxe entre sécurité et inquiétude

Tout ce lexique de sûreté est reflété par les résultats du baromètre : chercher un habitat est un énorme facteur de stress (86 %) et de fatigue (84 %) pour le panel. Lors d'un table ronde suivant la présentation de chiffres, Audrey Valin, sociologue, acquiesce :  « C'est le lieu de la sécurité (...) par excellence. Et effectivement, avoir confiance, c'est ce qui va nous permettre d'être en sécurité ».

Une confiance qui s'effrite face au présent mais aussi d'un point de vue générationnel. Le baromètre révèle que 45 % des 35 à 49 ans estiment être mieux logés que leurs parents, bien moins que les 65 ans et plus (64 %). Soulignons que cette dernière génération, aujourd'hui sénior, a connu « l'essor considérable du confort moderne dans le logement » (eau courante, salle de bains, électroménager).

« Et donc, il y avait une association très, très précise du progrès directement associée à la technique, à la sécurité, à l'émancipation et au confort », analyse la sociologue. A contrario, pour les 35-49 ans, ce confort était déjà présent et ils ont été plus sensibilisés à des notions de performance thermique ou phonique. Cette tranche d'âge a notamment assisté à « un renversement complètement paradigmatique de cette notion du progrès, qui est désormais associée au risque ».

« Le progrès aujourd'hui associe technique, risque, catastrophe, incertitude, crise. Et cela, on se l'est quand même pris de plein fouet encore cet été avec la crise climatique et les canicules. Et c'est cela, en fait, qui crée une inquiétude permanente, parce qu'on ne peut plus se dire que notre progrès, notre technologie va nous protéger des dangers, puisqu'elle les crée », abonde Mme Valin. 

Autre indicateur d'une inquiétude au sein des plus jeunes générations : 1 sur 4 des 18-35 ans sondés dans le baromètre Qualitel indiquent reporter voire renoncer à un projet d'enfant, pour des questions de logement. Aucune surprise pour la sociologue, car « mener à bien une famille d'enfants, cela nécessite un certain nombre de conditions matérielles. Ce n'est pas juste une histoire de désir d'enfant, qui serait d'ordre psychologique ou motivationnel ».

Un droit ou un investissement capitalistique ? 

Pour Thomas Olive, promoteur de profession et second adjoint au maire de Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), chargé de l'urbanisme, de valorisation du patrimoine bâti et politique de l’habitat, cette crise du logement est «multifactorielle ». Il cite notamment la rareté du foncier et la difficulté des maires à délivrer des permis, selon les positions (voire oppositions) des habitants. 

«Et donc tout cela combiné fait que va se poser la question de comment on fait pour se recréer des marges, en tout cas des opportunités de foncier où on peut construire pour répondre à la demande de logement », commente l'élu en poursuivant : « La deuxième chose, cause structurelle, parce qu'on se rend compte que l'immobilier résidentiel, depuis bien longtemps, a été totalement subventionné par la puissance publique ». À ses yeux, l'arrêt des aides est suivi d'un déclin de l'investissement locatif et il convient d'instaurer une fiscalité propice à l'investissement.

Même si le dispositif Jeanbrun a le « mérite d'exister », mentionne-t-on durant la table ronde, d'autres exemples préoccuppent M. Olive, comme la transformation de bureaux en logements. 

« Notamment des bureaux qui ont été construits à certaines époques et qui ne correspondent absolument plus aux standards du marché et qui restent vides parce que les propriétaires n'ont pas intérêt à prendre de trop fortes décotes. Et les villes n'ont aucun intérêt non plus à les faire évoluer, puisque quand le bureau est en place, vous percevez les taxes quand vous êtes une commune. Et quand vous les transformez en logements, vous avez besoin de financer des services publics, mais vous recevez la taxe d'aménagement qui n'est sans commne mesure avec la taxe sur les bureaux. Vous n'avez plus de taxes d'habitation et vous avez un petit peu de taxe financière qui est réduite par tout ce qui est des systèmes d'exonération », illustre-t-il.

Interrogé sur la vacance des logements utilisés notamment à des fins de meublé touristique, Thomas Olive observe d'un plan de vue législatif un pas « vers le mieux pour limiter cet impact », avec un abattement fiscal réduit de 71 % à 30 % pour un logement non classé de 30 % (et des recettes plafonnées à 15 000 euros) et de 50 % pour un logement classé (recettes plafonnée à 77 700 euros).

Quid des passoires énergétiques, alors que le projet de loi relance logement prévoit de les réintroduire sur le marché ? « On doit aller vers le mieux en termes de qualité, mais je ne suis pas sûr que contraindre en tout cas la prise en compte du confort dans les DPE qui a conduit à retirer tout un tas de logements du marché, parfois sur des critères qui sont extrêmement discutables, et tout ce qui est réglementation sur tout ce qui est anti-squat notamment, soit de nature à rassurer pour remettre des logements sur le marché », nous répond-il. 

Et de nuancer : « Je ne dis pas qu'il ne faut pas de protection pour le locataire. Je ne dis absolument pas ça. Je dis qu'aujourd'hui, quand vous avez une personne qui veut investir dans un logement pour le mettre en location, il regarde comment il peut placer son argent ailleurs. Et l'immobilier n'est pas forcément aujourd'hui le placement le plus intéressant quand vous comparez les autres possibilités ».

C'est à la que l'on arrive au coeur de la problématique du logement : la vision symbolique qu'on en a en France, comme exposée par Audrey Valin.

« Le logement a subi la même dynamique par cette société de consommation, et accaparé aussi par le capitalisme de cette société de consommation. En fait, le logement est devenu une marchandise, au lieu d'être le droit fondamental humain, gravé dans une Constitution, qui en fait une condition de la dignité humaine », expose la sociologue. 

Des pistes de financements suffisantes ? 

D'autant que, selon le baromètre Qualitel, l'offre est la première raison des difficultés pour se loger, citée par 82 % des Français interrogés (85 % pour les locataires et 73 % pour les propriétaires). 80 % réclament des logements neufs, adaptés aux enjeux de confort et de bien-être. 

Ce manque de logements est partagé avec Thomas Olive, mais également Jacques-Olivier Urbal, directeur Logement & Immobilier du groupe coopératif de banques et d’assurances françaises BPCE. « Il n'y a pas cette capacité d'offre », constate-t-il.

Il y a toutefois ces chiffres du baromètre sur le budget des Français : 63 % sur l'ensemble du panel observent une hausse des dépenses, liées au logement sur les 5 dernières années (loyers ou mensualités, énergie, etc.) « 19 % des Français craignent de ne pas pouvoir rester dans leur logement actuel, à court, moyen ou long terme », indique M. Teinturier d'Ipsos.

À l'échelle du secteur bancaire, M. Urbal évoque différentes initiatives. En premier lieu, le bail réel solidaire, qui permet « la dissociation du bâti et du foncier », afin de réduire le prix de sortie des logements. Il mentionne également des prêts à impact pour la transition énergétique afin de diminuer le taux d'intérêt, mais également le dispositif de coacquisition, où « le banquier amène 20 % de fonds propres ». 

Il évoque l'intérêt du prêt viager hypothécaire, afin de donner « la capacité à des propriétaires de dégager 10 %, 20 % de la valeur de leurs biens, qui sera remboursée pour supprimer la baignoire pour mettre les douches italiennes et puis agrandir les portes ». Ce qui colle aussi à des enjeux d'adaptation de l'habitat à la perte de d'autonomie, alors que 33 % des sondés du baromètre Qualitel voient le bien veillir chez soi comme une priorité. 

D'autres pistes financières existent toutefois, dont une proposée par Jean-Pascal Chirat, président du Club de l'Amélioration de l'habitat, sur la partie rénovation : « La question qui se pose aujourd'hui est de pouvoir mieux utiliser ce qui s'appelle effectivement le stock de valeur patrimoniale de l'immobilier, pour finalement rendre plus liquide ce qui est aujourd'hui solide ». Thomas Olive propose quant à lui de davantage expérimenter le bail à réhabilitation pour rénover le parc. 

La qualité du logement, un enjeu de la présidentielle 2027 ? 

Autre chiffre important du baromètre Qualitel : 84 % des Français interrogés jugent essentiel ou important la construction de logements certifiés, afin de garantir la qualité et la performance de l'habitat.

Cela nous amène à l'implication de l'association Qualitel, dont les critères d'évaluation s'affinent, d'après son directeur Antoine Desbarrières : « Par rapport à des logements récents, les logements récents certifiés sont sensiblement meilleurs, notamment sur la question de la surface, le nombre de mètres carrés par habitant. Ce qui s'explique assez bien, puisque dans nos certifications, les certifications des habitants, en l'occurrence, on met en avant des critères de meublage, des linéaires nécessaires pour installer sa cuisine, etc. » 

Et côté confort d'été ? « Depuis plusieurs années, nous intégrons dans nos certifications des exigences relatives à ce point en termes d'occupation, de logements traversants, de surventilation nocturne, etc. », indique M. Desbarrières.

Niveau rénovation énergétique, il défend le déploiement du carnet d'information du logement, comme outil d'accompagnement : « Aujourd'hui, il y a à peine 100 000 carnets qui se font annuellement, alors qu'il doit s'en faire plusieurs centaines de milliers au regard du nombre de logements construits. Et sur la rénovation, c'est un enjeu majeur, puisque cela va permettre d'accompagner des rénovations par étapes ».

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