Le logement intermédiaire a besoin des "zinzins"

Législation | 21.05.13
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Les investisseurs institutionnels, surnommés familièrement les zinzins, qui bénéficient d’avantages fiscaux importants - épargne salariale, assurances et notamment assurance-vie - devraient être incités par l’Etat à revenir sur le marché du logement. Les offices HLM n’auraient pas de cette façon à construire du logement intermédiaire, comme le prévoit le projet de loi que présente Cécile Duflot ce mardi 21 mai, remarque Jeudi Noir.
« Une malheureuse coquille s’est glissée à l’article 1 (6° c) [du projet de loi Duflot], permettant aux offices HLM de créer des filiales dédiées au “logement intermédiaire”, proposant des loyers entre ceux des HLM et ceux du marché », constate Jeudi Noir. Il reste cependant une possibilité pour faire de l’intermédiaire : forcer les investisseurs institutionnels, les fameux zinzins, à revenir sur le marché du logement.

Un rapport récent de la fondation Terra Nova (voir plus bas) démontre que l’on peut amener les zinzins à construire 50.000 logements intermédiaires par an en zones tendues, sans dépenser un euro d’argent public. « Il suffit de conditionner les immenses avantages de l’épargne défiscalisée à la réorientation d’une part de ces actifs vers le logement. »

Instaurer un miroir des loyers

Alors que les bailleurs sociaux sont encore très loin des objectifs de construction de 150.000 logements sociaux par an, le projet de loi Duflot « risquerait de détourner l’attention, les compétences, le foncier disponible et surtout les fonds propres des offices [HLM] pour construire du logement destiné aux classes moyennes supérieures », estime Jeudi Noir.

Si l’écart entre les loyers HLM et les loyers de marché est si grand, c’est à cause de l’envolée des loyers depuis 12 ans. Une solution consisterait à « organiser un miroir des loyers qui permette de baisser de 20% les loyers des zones tendues », rappelle l’association.

Ramener les zinzins vers le logement

Les investisseurs institutionnels qui détenaient un million de logements dans les zones tendues au début des années 1990 en possèdent désormais moins de 100.000. La faiblesse de la rentabilité des logements (entre 2,5 % et 3 % net) est l’explication la plus fréquente.

Un nouveau mécanisme consisterait à introduire, au sein de l’actif des institutionnels bénéficiant d’avantages fiscaux importants (épargne salariale et assurances, notamment assurance-vie), des seuils minima de détention en zone tendue de logements à loyers intermédiaires entre des loyers PLS (Prêt locatif social) et des loyers privés, avec plafonds de ressources des locataires.

Pour faciliter la gestion et tenir compte de la clarté demandée par certains investisseurs étrangers, ces seuils pourraient être respectés à travers la participation dans des sociétés spécialisées en logements intermédiaires et ayant été préalablement agréées par l’Etat.

LP

Image credit: valeriylebedev / 123RF Banque d'images

 


Aller plus loin

Télécharger le rapport Terra Nova « Politique du logement : et les investisseurs institutionnels ? »

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