« Une année catastrophique, la pire depuis 40 ans. » Le bilan de 2025 est plus que morose pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le marché du logement neuf traverse une crise profonde, marquée par une offre qui se maintient artificiellement tandis que la demande s’effondre, le tout sous « la pression de coûts élevés et de normes croissantes ».

En 2025, les ventes totales de logements neufs ont reculé de 10,8 % par rapport à 2024 et repassent sous le seuil symbolique des 100 000 unités, selon l’Observatoire de la FPI. 92 352 logements neufs ont été vendus, contre 103 481 en 2024 et 166 980 en 2019.

Le repli frappe d’abord les investisseurs particuliers. La FPI évoque une chute « phénoménale » : les achats locatifs reculent de plus de 60 % sur un an et de 90 % depuis 2021, après la fin du Pinel.

Les ventes en bloc, longtemps amortisseur du marché, montrent également des signes d’essoufflement. Leur volume est passé d’environ 20 000 logements par an en 2020-2021 à près de 14 000 aujourd’hui. Les bailleurs sociaux, principaux acquéreurs, voient leurs fonds propres se réduire et doivent arbitrer entre l’achat de logements neufs et la rénovation de leur parc existant.

Entre 12 000 et 13 000 mises en vente par mois

À l’inverse, le segment des propriétaires occupants montre un léger frémissement. Désormais majoritaires avec 81 % du marché au détail, leurs achats progressent de 4,3 %, soutenus par la baisse des taux et par des dispositifs de financement proposés conjointement par promoteurs et banques. Un rebond jugé toutefois insuffisant par la profession. « En tout état de cause, cette reprise aurait été bien plus nette si le marché avait conservé son second moteur, celui de l’investissement particulier » assure Pascal Boulanger.

Du côté de l’offre, un léger regain apparaît également dans les autorisations de construire. Les logements collectifs enregistrent une hausse de 20 % sur un an mais ces volumes restent « loin des moyennes d'avant-crise » (Covid, guerre en Ukraine). Le rythme mensuel illustre ce décrochage structurel, alors qu’il dépassait 19 000 logements autorisés par mois sur la période 2014-2020, il oscille aujourd’hui autour de 16 500 à 16 600 unités.

Dans ce contexte, les promoteurs maintiennent une activité minimale, davantage tournée vers l’anticipation que vers la production effective. Pascal Boulanger explique ainsi que les opérateurs continuent de déposer des permis afin « d’occuper les équipes » et de « préparer une future reprise », en dépit d’un niveau de ventes insuffisant.

Les mises en vente oscillent désormais entre 12 000 et 13 000 logements par mois, contre 25 000 à 30 000 en période « normale ». Certes, une amélioration de 9,4 % est observée par rapport au point bas du cycle, mais elle demeure trop marginale pour compenser l’ampleur du recul enregistré ces dernières années. 

Au T4 2025, 12 370 logements ont été mis en vente, un volume en hausse de 3,3 % par rapport à 2024 (11 975), mais toujours très éloigné des 29 824 unités enregistrées fin 2019. Sur l’ensemble de l’année, les mises en vente atteignent 59 915 logements, en progression de près de 9 % sur un an, mais bien loin des 118 748 de 2019.

Conséquence directe de cette demande atone, plus d’une opération sur cinq est aujourd’hui retirée du marché faute d’acquéreurs — une situation inédite pour la profession. 

Les promoteurs survivent grâce aux bailleurs sociaux

Les délais d’écoulement atteignent désormais des niveaux critiques : 21 à 22 mois en moyenne pour vendre le stock disponible, contre 10 à 15 mois dans un marché considéré comme sain. Certaines zones sont particulièrement en difficulté, à l’image de Grenoble où le délai atteint 48 mois, et de 75 secteurs où, selon les professionnels, « il ne se passe plus rien ».

Autre singularité du neuf : les prix restent « stables » depuis 2023, à rebours du marché de l’ancien. Cette rigidité s’explique par le poids des coûts « techniques » — matériaux, main-d’œuvre, exigences environnementales et d’isolation — qui ne diminuent pas. 

Dans ces conditions, nombre de promoteurs assurent leur survie grâce aux ventes aux bailleurs sociaux, souvent réalisées à prix coûtant, selon Pascal Boulanger. Une stratégie qui permet de récupérer environ la moitié des fonds propres engagés, mais au prix d’un sacrifice important sur les marges.

2026, année de l’espoir 

Néanmoins dans cette situation qui afflige les promoteurs, « les conditions d’une reprise commencent à se dessiner », assure Pascal Boulanger, qui se félicite de ses récents échanges avec le Premier ministre Sébastien Lecornu. La profession mise sur la récente adoption du statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun », perçu comme l’« étincelle » susceptible d’enclencher la relance en 2026.

L’exécutif affiche en effet un cap ambitieux : atteindre 2 millions de logements produits sur cinq ans, soit 400 000 par an d’ici 2030. Des annonces, qui, veut croire Pascal Boulanger, produiront un « vrai rebond » dès cette année.

Après plusieurs années de plaidoyer auprès des parlementaires et du gouvernement, la FPI « salue l’adoption » du nouveau statut. « Il vient rétablir ce qui manquait au logement neuf : un dispositif incitatif pour l’investissement locatif, indispensable pour déclencher les opérations et redonner de l’élan à toute la chaîne. » 

Le président de la FPI indique qu’un rendez-vous mensuel est prévu avec le Premier ministre afin de suivre les effets du dispositif et, si nécessaire, de l’ajuster — éventuellement dans le cadre d’un projet de loi de finances rectificatif. L’objectif affiché est clair : remonter à 60 000 ventes annuelles aux investisseurs, contre moins de 10 000 aujourd’hui, pour retrouver les niveaux observés avant la fin du Pinel.

Des ajustements possibles du « dispositif Jeanbrun»

Pascal Boulanger prévient toutefois qu’un redémarrage durable passera aussi par une mobilisation des élus locaux. Il plaide pour un renforcement des incitations en direction des « maires bâtisseurs ». L’aide actuelle de 1 500 euros par logement est jugée insuffisante. La profession propose de flécher une partie des recettes fiscales générées par la construction — notamment la TVA, qui peut atteindre 50 000 euros par logement neuf — vers les communes qui construisent au-delà de leur moyenne historique, afin de leur offrir un véritable avantage financier.

En toile de fond, la FPI dénonce également une forme de concurrence fiscale défavorable au logement, considéré comme « défavorisé par rapport aux autres placements », entre absence d’exonérations spécifiques, TVA à 20 % et assujettissement à l’IFI.

Les prochains mois seront donc déterminants pour dire si l’adoption du Budget et des dispositifs associés — plan de relance, statut du bailleur privé — se traduit effectivement par une reprise des achats et un redémarrage du marché du logement neuf.