En ouvrant le point conjoncture du T3 2025 de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le 13 novembre, son président Pascal Boulanger se veut lucide : « Comme toutes les conférences de presse que l’on donne, je vous annonce que les chiffres sont les moins bons que l’on ait jamais connus. »

La FPI a recensé moins de 10 000 logements mis en vente au T3 2025, du « jamais vu » depuis la création de son Observatoire de l'immobilier neuf en 2008.

Le rebond des autorisations de construction ne semble pas se traduire dans les mises en vente. Pour Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, c’est « l'approche des élections municipales au printemps 2026 [qui] ne favorise pas une reprise durable des lancements commerciaux ».

« On vend moins, on vend moins aux investisseurs, on met moins en vente, les prix baissent mais pas de manière significative. Il n’y a pas beaucoup de vision d’optimisme pour l’avenir sauf concernant la hausse des autorisations de construction », résume Pascal Boulanger.

« On pourrait penser que ça va mieux, mais en fait non »

La France compte environ 38 millions de logements, dont 7,8 millions de logements locatifs privés qui hébergent 25 % des ménages et 58 % des locataires. Le nombre de biens en location diminue car le secteur du logement et l’investissement locatif traversent une crise profonde.

Pourtant, certains indicateurs pourraient être porteurs d’espoirs, la croissance du PIB se maintient, à 0,5 % au T3 2025 et les prévisions pour 2026 sont revues à la hausse (+0,7 %). « On pourrait penser que ça va mieux, mais en fait non », assène Pascal Boulanger.

Après -5,6 % en 2024, l’investissement des ménages ne se redresse pas au T3 2025 (-0,4 %). Le président de la FPI livre son analyse : « Même si le contexte international, toujours anxiogène, semble moins peser sur l’activité, l’incertitude politique nationale nourrit toujours l’attentisme. Malgré la faible inflation et des taux de crédit modérés, les ménages ne trouvent pas le chemin de l’achat immobilier. »

Selon les chiffres fournis par l’État, les autorisations de construction repartent nettement à la hausse, passant de 86 834 au T3 2024 à 109 864 au T3 2025 (+26,6 %). Mais cette embellie ne semble pas se répercuter sur les mises en vente restent à un niveau historiquement bas, avec 44 526 logements commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, soit 4,6 % de plus qu’en 2024, mais encore près de 25 % de moins qu’en 2023.

Un rebond jugé « trop récent et insuffisant » par Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, pour espérer une reprise durable des lancements commerciaux.

Côté prix, la stabilisation se confirme : le mètre carré se maintient au-dessus de 5 000 euros en moyenne nationale, mais cette moyenne masque de fortes disparités régionales.

Les investisseurs particuliers se retirent massivement

Les ventes de logements neufs, elles, repartent nettement à la baisse : 63 101 unités sur les neuf premiers mois de 2025, soit -9,8 % après un léger sursaut en 2024. Le T3 2025 marque une chute de 20,4 % en un an, avec 17 206 ventes contre 21 617 à la même période en 2024 et 31 935 en 2021.

Les propriétaires occupants (-2,2 %), baissent encore malgré des taux relativement bas. Les investisseurs particuliers se retirent massivement. Privés du dispositif Pinel, ils attendent de nouveaux leviers fiscaux, selon la FPI : leurs achats s’effondrent de 55 %, passant de 4 882 ventes au T3 2024 à seulement 2 183 en 2025. « La vente aux investisseurs n’existe quasiment plus », lance Pascal Boulanger, désabusé.

Selon le président de la FPI, « l’investissement locatif est défavorisé par rapport aux autres investissements ». Que préconise-t-il pour changer cette situation ? « La création d’un statut du bailleur privé, pérenne et puissant ».  En clair, « la base c’est le rapport Crosson Daubresse », déclare M. Boulanger, qui s’entretient régulièrement avec des parlementaires.

Des mesures bientôt débattues à l'Assemblée ?

Le sénateur Marc-Philippe Daubresse (Les Républicains) et le député Mickaël Cosson (Mouvement Démocrate) ont remis, le 30 juin 2025, un rapport au gouvernement pointant les graves difficultés rencontrées par l’investissement locatif privé en France.

Le document dresse un constat alarmant : depuis la fin de 2022, la construction neuve et les ventes dans l’ancien s’effondrent. La construction neuve atteint son plus bas niveau depuis les années 1950. En 2024, seuls 329 200 logements ont obtenu un permis de construire et 284 800 ont été mis en chantier, soit une chute de 30 % par rapport à la période précédant la crise sanitaire. Le marché de l’ancien n’est pas épargné : 845 000 logements ont été vendus en 2024, soit 250 000 de moins qu’en 2019 et 400 000 de moins qu’en 2021.

Selon le rapport parlementaire, la hausse des taux d’intérêt a fortement réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages, tandis que la flambée des coûts de construction entretient la hausse des prix et freine l’activité du secteur. Dans ce contexte, de nombreux investisseurs privés délaissent la location nue de longue durée pour se tourner vers la location meublée, notamment touristique, jugée plus rentable.

L’investissement locatif de longue durée subit de plein fouet cette situation. Depuis une vingtaine d’années, la hausse des prix des logements a progressé bien plus vite que celle des loyers et des salaires, réduisant fortement la rentabilité des placements locatifs. À cela s’ajoute le poids de la fiscalité, jugé dissuasif par de nombreux propriétaires. Les particuliers, qui détiennent 99 % du parc locatif résidentiel, se retrouvent ainsi en première ligne.

Pour relancer l’investissement locatif, le rapport préconise la mise en place d’un nouveau cadre fiscal plus incitatif. Parmi les mesures proposées :

• Ouvrir la possibilité d’amortir les biens loués en longue durée et relever à 50 % (contre 30 % actuellement) l’abattement du régime micro-foncier ;
• Accorder un bonus de rentabilité aux logements proposés à loyer abordable ;
• Porter le plafond d’imputation du déficit foncier de 10 700 à 40 000 euros ;
• Exclure les biens loués durablement de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• Aligner la durée de détention avant exonération de la plus-value sur la durée d’amortissement recommandée.

L’objectif affiché : redonner confiance aux investisseurs privés et rendre la location de longue durée à nouveau attractive, sans pour autant renoncer à la modération des loyers. Dans le cadre du PLF 2026, ces mesures pourraient être débattues à l’Assemblée nationale dans les prochains jours.

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Par Nils Buchsbaum