HLM : des capacités d'investissement dépendantes des ventes de logements

À long terme, les capacités d’investissement des bailleurs sociaux sont limitées et reposent en grande partie sur les ventes de logements construits plusieurs années auparavant, selon une étude de la Banque des Territoires. L’institution identifie par ailleurs la construction de logements intermédiaires comme un levier susceptible d’accroître leurs marges de manœuvre.

La branche de la Caisse des dépôts (CDC) juge la situation du secteur globalement « saine », mais souligne qu’« à politique publique constante, les bailleurs sociaux devront procéder à des arbitrages de plus en plus complexes entre production et rénovation » de logements, notamment pour améliorer la performance énergétique du parc.

Des capacités d’investissement sous tension après 2030

Si les bailleurs sociaux atteignent l’objectif de construire 500 000 logements d’ici 2030, fixé avec le gouvernement, leurs marges de manœuvre pour poursuivre leurs investissements au-delà de cette échéance devraient se réduire, selon les projections de la Banque des Territoires, qui finance notamment le secteur grâce aux ressources du Livret A.

Dans ses calculs, l’institution a également intégré, après l’été caniculaire traversé par la France, « des investissements de lutte contre les fortes chaleurs », tels que l’installation de volets ou de brasseurs d’air. Ces dépenses sont évaluées à 3 000 euros par logement à rénover, explique à l’AFP Kosta Kastrinidis, directeur adjoint de la Banque des Territoires.

Les ventes de logements, une ressource déterminante

L’étude identifie comme « point d’attention » la dépendance des bailleurs sociaux aux ventes de logements composant leur patrimoine pour financer leurs investissements. Les loyers ne représentent en effet que 3,5% de leur capacité d’autofinancement.

Les bailleurs sociaux vendent ainsi environ 15 000 logements chaque année, mais restent « tributaires des conditions du marché » et peuvent ne pas parvenir à les céder aux prix souhaités, selon Kosta Kastrinidis.

Le logement intermédiaire pour diversifier les revenus

La Banque des Territoires s’est également intéressée, pour la première fois, au rôle que peuvent jouer les logements locatifs intermédiaires (LLI) dans l’équilibre financier des bailleurs sociaux. Ces logements, destinés principalement aux ménages des classes moyennes, sont proposés à des loyers supérieurs à ceux du parc social.

Leur coût de construction plus élevé constitue un frein à court terme, mais leur modèle présente un intérêt à plus longue échéance : les LLI peuvent être cédés après une quinzaine d’années de détention. Pour les bailleurs sociaux, ces ventes sont donc susceptibles de constituer une source de revenus supplémentaire et de renforcer leur capacité à financer de nouveaux investissements.

Kosta Kastrinidis considère ainsi les LLI comme « la piste de diversification (de source de revenus, NDLR) la plus mature ». Cette stratégie reste toutefois conditionnée à la possibilité « de pouvoir revendre ces logements à un prix correct et dans le volume voulu », souligne-t-il.

Le développement de ce parc reste aujourd’hui encadré : les logements intermédiaires ne peuvent représenter plus de 10 % du patrimoine d’un organisme HLM. Pour Kosta Kastrinidis, cette limite est trop contraignante, en particulier dans les territoires où la tension du marché locatif privé ne permet pas de répondre aux besoins des classes moyennes.

Avec AFP

Ne manquez plus l’actualité du bâtiment ! Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir directement dans votre boîte mail les dernières actus du BTP Je m’abonne gratuitement →