« L’investissement des ménages dans l’achat de logements neufs continue de baisser. Il recule de 0,3 % début 2025, après une stabilité fin 2024», a souligné la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) lors de sa conférence de presse trimestrielle.

« La baisse des taux d’intérêt ne suffit plus. Sans confiance, il n’y a pas d’acte d’achat », résume Pascal Boulanger, président de la FPI.

Les banques, de leur côté, ont rouvert les vannes du crédit. « Les guichets sont très ouverts. Le crédit immobilier reste le meilleur moyen de fidéliser un client sur 20 ans », explique-t-il. Mais, paradoxalement, la demande ne suit pas. « Aujourd’hui, le taux d’usure n’est plus un sujet pour les banques, mais elles peinent à atteindre leurs objectifs. Elles sont les premières à le déplorer ».

Des permis toujours en berne et des retraits d'opérations

Côté production, les permis de construire enregistrent un très léger rebond (+5 %), passant de 80 000 à 84 600 logements autorisés. Mais cette hausse est trompeuse. « On reste très en dessous des niveaux d’avant-Covid. La moyenne trimestrielle était de 113 000 logements entre 2015 et 2018 », rappelle la FPI. Même tendance pour le collectif, avec seulement 42 000 logements autorisés, contre près de 60 000 sur la période 2015-2018.

Le phénomène d’« assèchement continu » de l’offre neuve se confirme, avec un effondrement du nombre de logements autorisés depuis 2020. « Avant les dernières municipales, on autorisait 19 300 logements par mois. Nous sommes tombés à 14 000. On décroche encore d’un cran chaque année », alerte Pascal Boulanger.

La crise est également alimentée par un phénomène inédit : le retrait massif d’opérations. « Un quart des mises en vente sont désormais annulées, faute de commercialisation suffisante. Ce n’est plus exceptionnel, c’est structurel », prévient Didier Bellier-Gannière, délégué général de la fédération. 

Selon lui, « plus de 20 % de ces retraits sont dus à des raisons commerciales : les banques exigent un seuil de préventes que les promoteurs n’atteignent plus ».

Des ventes divisées par deux

Les chiffres des ventes sont tout aussi alarmants. « Nous enregistrons une baisse de 10 % sur un an au premier trimestre 2025, avec seulement 19 600 logements réservés », note la fédération. Soit moitié moins qu’en 2019 ou 2021. « La crise nourrit la crise. Moins on vend, moins on met en vente ». 

Du côté des investisseurs particuliers, l’arrêt du dispositif Pinel au 1er janvier 2025 produit un effet immédiat : les ventes s’effondrent de 41 %. « C’est la démonstration éclatante que sans incitation fiscale, il n’y a plus d’investissement locatif », insiste Pascal Boulanger. « Bercy pensait que Pinel ou pas Pinel, les Français achèteraient quand même. C’est faux ». 

Des prix stables malgré l'effondrement du marché

Concernant les prix, la FPI confirme la stagnation. « On tourne autour de 5 000 € par m2 en moyenne, sans baisse significative depuis deux à trois ans », indique Pascal Boulanger. « Le prix du neuf est technique : normes, coût des matériaux, foncier… Nous ne pouvons pas vendre moins cher ». 

Et de rappeler que « contrairement à ce que pensait l’exécutif, le problème ne vient pas des marges des promoteurs – elles tournent aujourd’hui autour de 5 %, voire sont négatives sur certaines opérations – mais d’un système entier sous tension ». 

Malgré les mesures gouvernementales récentes, comme l'élargissement du PTZ, les retombées sont jugées « très faibles » par la FPI. « Il y a eu un petit souffle d’espoir début 2025, mais il a été vite douché », résume Pascal Boulanger. En cause : un climat géopolitique tendu, une conjoncture instable, et un manque de cap clair.

Face à ce constat, la fédération plaide pour la mise en place urgente d’un statut du bailleur privé afin de relancer le locatif. « Si nous voulons loger nos concitoyens, c’est la seule voie possible », conclut le président de la fédération.

Par Marie Gérald 

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