D’après l’Institut Paris Région (IPR), la vacance des bureaux s’élevait à 2,6 millions de m2 à fin 2019, juste avant la crise, quand elle s’élève à la moitié de l’année 2022, à 4,4 millions de m2. Une conséquence directe des évolutions récentes, comme la démocratisation du télétravail et du flex-office, qui ont été l'occasion pour les entreprises « d’optimiser leurs stratégies immobilières », note l'agence d’urbanisme. 

Pourtant, ces bureaux vacants pourraient être transformés en logements. Surtout quand l’on sait que plus de 4 millions de personnes sont non ou mal logées en France, d’après un rapport de la Fondation Abbé Pierre publié en janvier 2022.

Des freins à la reconversion en logements 

En Île-de-France, les bureaux, les locaux commerciaux, les bâtiments publics, de stockage, industriels ou agricoles, représentent 53 % des logements reconvertis de 2013 à 2021, et 36 % des logements ont été reconvertis en résidences avec services, essentiellement en résidences étudiantes ou en résidences à vocation sociale.

Plusieurs facteurs, parmi lesquels l’obsolescence d’une partie des bâtiments ou le ZAN (zéro artificialisation nette), constituent « un contexte particulièrement favorable à l’essor des transformations de bâtiments non résidentiels en logements », soulignent les auteurs. 

Sur cette même période, 1 900 logements ont été autorisés chaque année en reconversion de bâtiments d'activité en Île-de-France. Deux-tiers se situent à Paris et en petite couronne, notamment du fait du prix élevé au m2, qui rend ces opérations plus rentables.

Toutefois, d’importants freins existent à la reconversion de bureaux en logements, notamment le fait qu'un bâtiment d'activités « génère davantage de recettes fiscales tout en pesant moins sur les services publics locaux », indique l’IPR. De plus, ces opérations de reconversion se révèlent plus coûteuses que des opérations de destruction-reconstruction, largement privilégiées. 

Selon l’agence, les investisseurs devront ainsi « engager des études techniques plus coûteuses, auxquelles s'ajoutent des risques d'imprévus plus importants, la présence possible d'amiante, les normes différentes, la perte de surfaces… ». Pour l'IPR, il est envisageable « de doubler » sur le court terme ces reconversions, moyennant un soutien au secteur.

Marie Gérald

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