En 2021, 30 % des nouveaux baux non meublés recensés par l’Olap dépassaient le loyer maximum permis par l’encadrement des loyers. Ce chiffre était de 26 % en 2020.

Des dépassements qui ne sont pas forcément synonymes d’infraction à la loi de la part des bailleurs, précise l’Olap. Certains dépassements, appelés « complément de loyer », peuvent en effet être justifiés par des caractéristiques exceptionnelles.

Pour l’obtention de ces données, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne s’est basé sur un panel d’appartements non meublés du parc locatif privé situés dans toute l’agglomération parisienne. 574 d’entre eux, tous situés à Paris et remis en location en 2021 ont servi de base pour l’étude sur l’encadrement des loyers.

Une corrélation entre surface du bien et dépassement de loyer

L’étude révèle un point intéressant. Elle constate que, plus la surface des biens loués diminue, plus les dépassements ont été fréquents. 30 % des logements d’une pièce dépassent le plafond, contre 23 % des deux-pièces, 21 % des trois-pièces et 22 % pour les appartements de quatre pièces ou plus. Et pour les logements de moins de 20 mètres carrés, six sur dix sont hors des clous.

Une situation qui s’explique par « la grande hétérogénéité de surface du parc des 1 pièce composé à la fois de chambres de service et de studios », selon les auteurs de l’étude. Ils ajoutent : « Les bailleurs peuvent alors pratiquer, pour les très petites surfaces, des loyers au mètre cube élevés tout en proposant un loyer mensuel accessible ».

Malgré une hausse du nombre de dépassements du loyer maximum autorisé à Paris, le montant de ces derniers est resté relativement stable par rapport aux années précédentes, s’élevant à 161€.

L’encadrement des loyers permet de limiter la hausse du loyer d’un logement en y fixant un loyer de référence, lors de sa remise en location ou du renouvellement du bail. 

Entré en vigueur dans la capitale en juillet 2019, ce dispositif s’applique aux communes situées en zone tendue, c’est-à-dire à toutes les agglomérations à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d'un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Les bailleurs ne doivent pas, sauf exception, dépasser de plus de 20 % le loyer de référence. Les loyers qui étaient au-dessus du plafond fixé par l’encadrement ont baissé de 4,2 % en moyenne en 2021, alors que ceux dans la fourchette de l’encadrement ont augmenté de 2,3 %, relève l’Olap, qui y voit « la preuve d’un effet incontestable, bien que modeste, de l’encadrement des loyers ».

Jérémy Leduc (avec l'AFP)

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