Dans la maison individuelle, la hausse des coûts vient d’un « millefeuille cumulatif »

Immobilier | 02.03.22
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Dans la maison individuelle, la hausse des coûts vient d’un « millefeuille cumulatif » - Batiweb
On le découvrait la semaine dernière : la commercialisation de maisons individuelles neuves a connu un recul des ventes en fin d’année, qui s’est poursuivi en janvier. Si certains acteurs du bâtiment accusent les surcoûts liés à la RE2020, d’autres comme David Lacroix, président de Maisons Berval et Maisons Évolution, pointe du doigt un grand tout conjoncturel. Entretien.

Face à l’application de la RE2020 janvier dernier, certains constructeurs ont dû ajuster leur offre en conséquence. C’est le cas de Maisons Berval et Maisons Évolution, constructeurs spécialisés dans la maison individuelle, qui, vers mi voire fin octobre, avaient déjà adapté leur apprivisionnement en isolation (parpaings, brique, planchers-comble), PACs hybride, système de pilotage de volet roulant pour le confort d’été… Une façon de s’adapter aux permis de construire qui n’étaient pas validés avant le 31 décembre 2021, ne pouvant donc prétendre à la RT 2012.

Projet conforme à la RE2020 de Berval - Crédit photo : Berval
Projet conforme à la RE2020 de Berval - Crédit photo : Berval

Mais comme le décryptait le bilan 2021 de la construction de logements neufs par le Pole Habitat FFB jeudi dernier, une telle reconfiguration n’est pas sans conséquence. Ainsi, en fin d’année 2021 et début 2022, date coïncidant avec l’entrée en vigueur de la RE2020, une baisse des ventes de maisons individuelles est observée. La cause de ces variations ? Des surcoûts.  

La RE2020 en cause, mais pas que…

 

Côté Maisons Berval et Maisons Évolution, « en effet il y a eu un surcoût » admet le président des deux marques, David Lacroix. 

« Alors le surcoût est variable, et pas parce que vous mettez plus ou moins d’équipement, il est variable en fonction de la base d’où vous partiez auparavant. Si vous étiez auparavant sur des gammes de marque qui équipaient déjà les volets roulants intégrés en linteaux, et qui étaient déjà électriques, alors évidemment vous n’avez pas à rajouter ces postes-là. Si vous étiez dans une gamme de marque où vous étiez en volet monobloc et manuel, forcément vous avez un surcoût plus important », expose-t-il.

Selon ses estimations, ce surcoût associé à la RE2020 oscillerait ainsi de 3,5 à 7 % par rapport à la RT 2012, mais ne serait pas la seule variable. « Le problème n’est pas tant la RE2020, mais plutôt le millefeuille cumulatif. Parce que vous avez la RE2020 qui s’ajoute à l’augmentation du prix des matériaux, donc on a une revalorisation du guide tarifaire de l’ensemble du marché », pense David Lacroix.

D’autant que la majorité des contrats de construction de maison individuelles sont signés en indice BT 01 prenant en compte la variation de prix des matériaux, des transports, de stockage… 

« Plus le délai est court moins l’indice est élevé, mais aujourd’hui je vois, suivant les délais, ça tourne autour des 3,5 et 4 %. Donc pour reprendre à la base, vous avez déjà une augmentation tarifaire des constructeurs sur leur modèle - y compris en sur-mesure -, vous avez en plus un surcoût à la RE2020, vous ajoutez les BT 01 (…), l’effet cumulatif de tout ça on est pas très loin des 15 % de surcoûts », expose le président de Maisons Berval et de Maisons Évolution.

Sans compter le prix galopant du foncier, dont la surface voulue ne s’obtient pas si facilement, « comme du café en vrac », compare David Lacroix. « Vous êtes contraints par l’offre, vous ne pouvez pas ajuster exactement à votre budget le terrain », soutient-il.

 

Davantage de dispositifs fiscaux à déployer

 

Tant de facteurs faisant reculer les ventes en maison individuelle de 14 % en décembre 2021, et même de 27 % en janvier 2022, selon le Pole Habitat FFB. Ce dernier a également mis en avant trois mesures pour redresser la machine : le rétablissement du prêt à taux zéro (PTZ) à 40 %, un crédit d'impôt de 15 % sur les cinq premières années d'emprunt, et la reconsidération du durcissement des critères du futur Pinel+.

Des propositions approuvées par David Lacroix, qui encourage notamment l’idée de réintégrer la maison individuelle dans le Pinel, et ainsi prendre en compte les ménages couple avec deux enfants.

« Et je pense qu’on devrait s’inspirer du dispositif Pinel pour pouvoir faire un système dans l’accession. Donc ça rejoint les propos de la FFB sur la déductibilité des intérêts d’emprunts dans les cinq premières années » ajoute-t-il en rappelant que « le Pinel ce n’est pas de la déductibilité d’emprunt qu’il fait, c’est de la déductibilité d’une partie d’investissement. Et je trouverais ça bien qu’on puisse déduire une partie de son investissement dans sa résidence principale » et donc de « se constituer un patrimoine » via ce biais.

La menace du conflit Russie-Ukraine à guetter...


Pour David Lacroix, la tendance inflationniste ne risque pas d'être « finie avec l’Ukraine ». 

L’intéressé identifie trois potentielles répercussions, dont « une liée au gaz et au prix de l’énergie (…), et le gaz est partie prenante dans la fabrication de matériaux, des briques, des tuiles pour ne citer qu’elles ». 

Deuxième souci quant à l’approvisionnement des constructeurs : l’Ukraine est « un formidable réservoir de matière premières et d’industrie (…) », regorgeant de minerais voire d’aluminium « donc ça va réimpacter d’autres versants de notre industrie, notamment les menuiseries », abonde le président de Maisons Berval et Maisons Évolution.

« Et puis dernier point : c’est quand même un climat anxiogène, on parle quand même de bombe nucléaire, donc c’est pas un mince sujet. Donc je pense aussi que ça peut un peu figer le comportement d’achat d’investissement du consommateur français. C’est pour cela que des mécanismes d’aide doivent être mis en place pour agir rapidement comme accélérateurs du marché », ajoute David Lacroix. 

 

Propos recueillis par Virginie Kroun
Photo de Une : Pantan photographes
 

Virginie.kroun
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