Immobilier hôtelier : l'investissement en pleine reprise ?

Comment s’en sort le marché de l’immobilier hôtelier en France, dans un monde post-pandémie et qui a enchainé ces quatre dernières années deux crises inflationnistes ? 

« On reste en dessous des niveaux des classes d'actifs de type bureaux, commerces, logistique, mais l'hôtelier se comporte plutôt bien », nous confie Vincent Desruelles, directeur d’études dans le domaine de l'immobilier, du bâtiment et des services chez Xerfi. 

L’institut privé a publié fin 2025 une étude intitulée « L’immobilier hôtelier et touristique à l’horizon 2028 ». Celle-ci se penche sur divers types d’actifs : hôtels, résidences de tourisme ainsi que villages de vacances.

Un investissement en forme depuis deux-trois ans

L’investissement dans le bâti hôtelier – c’est-à-dire les transactions majoritairement sur l'existant – représente 3 milliards en 2025. Soit une croissance de 11 % par rapport à 2024 (2,5 milliards d’euros) et entre 15-20 % des volumes d'investissements. Une dynamique qui s’inscrit dans la continuité d’un redémarrage depuis 2022.

Le niveau de transactions se rapproche, voire dépasse les années précédant la trêve Covid : des performances à plus de 3 milliards d’euros en 2015-2016, mais à moins de 2 milliards sur la période 2017-2018.

«Il y a eu ce rebond consécutif à la crise Covid-19 qui s'est plutôt confirmé ensuite : la fréquentation, le chiffre d'affaires des hôtels et le revenu par chambre, qui est l'indicateur de référence, se sont plutôt bien comportés. Notamment grâce au retour de la clientèle internationale en France. C'est plutôt favorable pour l'investissement hôtelier », commente M. Desruelles.

Autre moteur de croissance : le recours au modèle « asset light », qui permet de dissocier détention des murs et l'exploitation de l'hôtel. « C'est une tendance qui a beaucoup émergé il y a quelques années [avec une accélération durant les années 2000], notamment à travers Accor qui avait filialisé au départ son activité immobilière dans une société distincte qui est aujourd'hui complètement indépendante », retrace l’expert de Xerfi. Un modèle qui enrichit l’offre d’investissements et le nombre d’acteurs sur le marché. 

D’autant que le parc hôtelier demeure une constellation d'hôtels indépendants ou familiaux, concentrant trois-quarts des établissements. Or, ces structures sont souvent sous-capitalisées et doivent se repositionner à travers des stratégies de création de valeur, de montée en gamme et même de changement d’enseigne. 

« Ils peuvent être regroupés parfois dans ce qu'on appelle des chaînes volontaires, comme Logis Hôtels, dans lesquelles l’établissement n’est pas détenu par la chaîne. L’exploitant est lié au réseau par un contrat d’adhésion mais conserve une forte autonomie », nous décrit Vincent Desruelles.

Gare toutefois à la baisse de fréquentation des Français, estimée à -2 % par Xerfi au sein d’hébergements marchands (hôtels, locations de vacances) et non marchands (résidence secondaire, chez un proche). La faute notamment au contexte inflationniste des dernières années, qui a probablement grippé les déplacements touristiques (séjours écourtés, voire mis de côté). « Cette baisse résulte aussi d’une nouvelle hausse des nuitées des Français passées à l’étranger », observe également Xerfi.

D’ailleurs, à l’échelle géographique, la moitié des transactions concernent l’Île-de-France. Le reste est partagé entre les grandes métropoles et les littoraux. Sur ces dernières, Xerfi constate un intérêt marqué pour les zones tempérées comme la Bretagne et la Normandie, « au détriment des côtes méditerranéennes ». Pourquoi ? Les aléas climatiques de plus en plus chaotiques, entre canicule, pluies diluviennes et incendies ravageurs. 

Plus construction ou rénovation ? 

Le changement climatique nécessite aussi la rénovation des actifs hôteliers. Une étape déjà inévitable pour l’entretien courant et l’embellissement d’un établissement exposé à une forte intensité d’usage, mais aussi face à un souci de sobriété énergétique.

« Aujourd'hui, l’hôtellerie porte des enjeux autour de l'énergie depuis 2022. Les hôtels concentrent des grosses sources de consommation d'énergie : chauffage, climatisation, eau chaude», nous expose Vincent Desruelles. Si les plans d’actions Environnemental, Social et de Gouvernance (ESG) sont bien intégrés par des grands groupes, est-ce le cas pour ces structures indépendantes qui surplombent le paysage hôtelier ? « Avec les épisodes de changement climatique qui vont se succéder, cela fait partie des impératifs, a priori, pour un exploitant hôtelier », souligne le directeur d’études de Xerfi. 

Pareil pour la construction, car depuis le 1er janvier 2026, la RE2020 s’applique pour dix nouvelles catégories de bâtiment, dont les établissements hôteliers. Et l’enjeu est de taille, alors que, toujours d’après le baromètre Xerfi, les permis de construire dans l’immobilier hôtelier s’établissent à 550 000 m², bondissant de plus de 20 % comparé à 2024. Les volumes demeurent toutefois inférieurs à 780 000 m² enregistrés en 2019, comme aux 600 000 m² autorisés en moyenne annuellement entre 2015 et 2019. 

Les freins à la construction hôtelière sont les mêmes cités pour la construction en général : taux d’intérêt instables, hausse des coûts ainsi que des réglementations urbanistiques. Car tout projet neuf doit cocher des cases tantôt patrimoniales, tantôt environnementales, avec enjeux de sobriété foncière et de biodiversité. 

Un gisement hôtelier existe cependant selon Vincent Desruelles : la reconversion de bureaux vides. « L'intérêt d'une transformation en hôtel, c'est que contrairement à une transformation en logement, le bureau sera probablement mieux adapté à un découpage, avec des chambres plus petites et qui auront toutes un accès extérieur et des espaces (buanderies, restauration…) plus en profondeur, parce que les bâtiments de bureau sont plus épais », avance l’expert de Xerfi. « C'est un peu la même logique que pour les résidences étudiantes. »

L’hôtel du futur aux multiples facettes 

Comme l’étude de Xerfi se projette sur l’immobilier hôtelier et touristique d’ici 2028, à quoi ressemblerait l’hôtel du futur ? La réponse de Vincent Desruelles se résume à un mot : la mixité. 
Mixité de formats et de gammes, afin d’attirer les habitués des meublés touristiques et friands de nouvelles expériences. Parmi elles, on retrouve les hostels, accueillant en leur sein dortoirs, chambres familiales et classiques. 

Des Appart'hôtels de nouvelle génération arrivent aussi de plus en plus sur le marché. Leur crédo : proposer des appartements, chambres accessibles avec très peu de personnel et un modèle un peu haut de gamme. « Ils visent notamment des professionnels qui font un peu déborder les week-ends, leurs déplacements sur des week-ends avec amis ou famille », décrit le directeur d’études de Xerfi.

Mixité également des usages, incarnée par des hébergements de type co-living. Fortement présent en milieu urbain, ce modèle combine différents types de séjour (courte, moyenne et longue durée) et espaces (travail, restauration et vie commune). 

Des opérateurs Babel Community, Ecla ou Zoku incarnent cette tendance de l’industrie hôtelière, dont l’avenir s’annonce pluriel !
 

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