Loger plus, sans urbaniser davantage. Sous la pression de la crise du logement conjuguée avec des impératifs environnementaux, la France s’engage dans une profonde mutation de ses modes de construction. La trajectoire fixée par la politique de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), qui vise à stopper l’extension des surfaces urbanisées d’ici 2050 — avec un objectif intermédiaire de réduction de moitié de la consommation foncière dès 2030 — impose de repenser en profondeur la fabrique de la ville.

Dans le même temps, les besoins restent considérables. Le gouvernement ambitionne la construction de deux millions de logements d’ici 2030, soit environ 400 000 par an. Un objectif ambitieux dans un contexte où le foncier disponible se raréfie et où les opérations d’extension urbaine sont de plus en plus contraintes.

Comment construire davantage sans consommer plus d’espace ? Une partie de la réponse pourrait bien se trouver dans le « déjà-là », et notamment dans ces vastes surfaces commerciales parfois en perte de vitesse. Longtemps symboles d’un urbanisme extensif, les zones commerciales apparaissent aujourd’hui comme un gisement foncier stratégique.

Selon une étude de l’Institut pour la performance des bâtiments (IFPEB), s’appuyant sur des données de la société Codata, la transformation de ces espaces pourrait couvrir jusqu’à 40 % des besoins en résidences principales à l’horizon 2050, sur un total estimé à 3,5 millions de logements. À elle seule, la restructuration des zones commerciales en entrée de ville pourrait permettre la création de 1,6 million de logements, d’après un baromètre publié par Icade et la SCET.

Ces territoires, caractérisés par leurs vastes parkings et leurs alignements d’enseignes standardisées, concentrent encore près de 72 % des dépenses des Français. Mais leur modèle est fragilisé, entre évolution des modes de consommation et vacance commerciale croissante. À tel point que certains y voient l’incarnation d’une « France moche » à réinventer.

Transformer les centres commerciaux en quartiers de ville

Face à ces enjeux, les initiatives se multiplient. Le gouvernement a lancé en 2023 un programme expérimental visant à accélérer la transformation de ces zones. Des acteurs privés s’engagent également : le groupe Carrefour et le promoteur Nexity ont ainsi annoncé leur volonté de revaloriser plusieurs dizaines de sites.

Sur le terrain, les premiers projets émergent. À Ivry-sur-Seine, le centre commercial des Quais d’Ivry, déserté depuis des années, doit laisser place à un programme d’environ 1 000 logements d’ici 2029. À Chilly-Mazarin, un projet similaire prévoit la reconversion d’un site commercial en quartier d’habitation.

Dans cette logique de transformation des espaces commerciaux, certains acteurs immobiliers ont pris les devants. À commencer par Unibail-Rodamco-Westfield (URW), qui veut s'imposer depuis plusieurs années comme l’un des pionniers de la diversification des centres commerciaux.

Le groupe propriétaire, développeur et exploitant d’actifs immobiliers en Europe et aux États-Unis — qui exploite 66 centres commerciaux dans 11 pays, dont 41 sous la marque Westfield — se présente aussi comme un « aménageur de territoire » et porte une stratégie claire : transformer ses actifs en véritables « quartiers de ville » mixtes, intégrant logements, bureaux, hôtels et équipements culturels, au-delà de leur seule fonction commerciale. « On se conçoit comme des partenaires de ville », nous déclare Dominique Hautbois, directeur général de Retail France et Europe du Sud d’Unibail-Rodamco-Westfield.

La « ville du quart d’heure »

Cette stratégie trouve une illustration concrète avec le projet des Ateliers Gaîté, à Paris, livré en 2023. Sur cet îlot de 1,5 hectare, l’opération représente un investissement global de plus de 500 millions d’euros. Le dossier de presse présente le lieu comme une « vitrine de la ville durable de demain », « un projet unique de régénération mixte » et « un projet emblématique de la stratégie Better Places 2030 d’Unibail-Rodamco-Westfield ».

Répondant à une demande de la Ville de Paris, le groupe a intégré au lieu des bureaux, une librairie, une crèche et des logements sociaux lors de la restructuration du centre commercial. Ces derniers ont été construits puis cédés à une régie locale. Pour y parvenir, le projet a reposé sur une densification verticale, permettant d’augmenter la surface bâtie de 25 %. « L’idée, c’était qu’on fasse un projet mixte, donc pas qu’un centre commercial, qu’on fasse autre chose qu’un centre. On a pu densifier à la verticale le bâtiment (…) et construire ces 62 logements », expliquait à l’époque Dominique Hautbois à France Info.

Recomposer la ville en intégrant, au sein d’un même ensemble, un ensemble de fonctions urbaines s’impose aujourd’hui comme une logique structurante appelée la « ville du quart d’heure ». Pour Dominique Hautbois, « le centre qui va rester figé dans les années 70 avec des grandes nappes de parking qui isolent du reste des fonctions des villes, seront sans doute des centres pénalisés dans le futur, contrairement aux centres qui vont s'intégrer aux villes, qui vont en faire partie, qui vont devenir des quartiers ». 

C'est le centre commercial qui « crée la destination »

Dans cette perspective, le centre commercial ne se limite plus à sa fonction marchande, mais devient un levier de transformation urbaine. Il est « un catalyseur », selon Dominique Hautbois, c'est lui qui va « créer la destination », capable d’attirer et de structurer les flux, le centre du quartier autour duquel viennent se greffer les autres équipements tels que les logements. « L’objectif est de créer des lieux où les gens peuvent vivre, travailler, consommer et se divertir sans quitter le centre de commerces. » La diversification des usages, en intégrant logements, bureaux, hôtellerie ou équipements culturels, valorise in fine le centre commercial.

Les parkings géants sont des fonciers sur lesquels il est possible de construire de nouveaux programmes, mêlant bureaux, hôtellerie et logements, et peuvent constituer l’un des principaux leviers de transformation des centres commerciaux. À l’image de sites comme Rosny 2 à Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), qui s’étend sur environ 7 hectares pour près de 20 hectares de parkings, ces réserves foncières offrent un potentiel important de densification et de création de nouveaux quartiers, d’autant que le développement des transports en commun tend à réduire la place de la voiture dans les usages.

L’ambition affichée est toujours la même : « créer du lien avec la ville ». Comme le souligne Dominique Hautbois, « la mixité, notamment l'ajout de logements, n'est pas tant pour augmenter le trafic de quelques centaines de personnes, mais pour générer un lien plus profond avec la ville et les habitants ».

Cette dynamique s’inscrit dans un mouvement plus large, déjà à l’œuvre dans d’autres métropoles européennes. À Londres, le projet Coppermaker Square, développé dans le giron du centre Westfield Stratford City, intègre plus de 1400 logements privés. Le centre commercial y joue un rôle clé dans le développement économique et immobilier du quartier.

À Hambourg, en Allemagne, le projet Überseequartier intègre un centre commercial au cœur d’un quartier mixte de 7 hectares, réunissant logements, bureaux, hôtels, commerces et mobilités, certaines habitations ayant même été construites en superstructure au-dessus des espaces commerciaux.

Überseequartier à Hambourg (Allemagne), un quartier mixte de 7 hectares, réunissant logements, bureaux, hôtels et commerces conçu par Unibail-Rodamco-Westfield.

Überseequartier à Hambourg (Allemagne), un quartier mixte de 7 hectares, réunissant logements, bureaux, hôtels et commerces conçu par Unibail-Rodamco-Westfield.

Überseequartier à Hambourg (Allemagne), un quartier mixte de 7 hectares, réunissant logements, bureaux, hôtels et commerces conçu par Unibail-Rodamco-Westfield.

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Ces exemples traduisent des modalités d’intégration variées, entre verticalisation sur des structures existantes, lorsque la technique le permet, comme aux Ateliers Gaîté, et développement sur des terrains adjacents, plus fréquemment privilégié. 

Unibail-Rodamco-Westfield candidat pour répondre aux enjeux urbains

Unibail-Rodamco-Westfield entend ainsi jouer un rôle clé dans cette nouvelle fabrique des villes. Le groupe se voit comme un « bon candidat » pour répondre aux grands enjeux urbains contemporains auxquels sont confrontées les collectivités locales, qu’il s’agisse de la production de logements, de la ville du quart d’heure ou encore de la décarbonation des usages. 

Une évolution qui s’inscrit toutefois dans le temps long, encadrée par les règles d’urbanisme locales et tributaire des opportunités de marché. La logique de mixité se déploie cependant dans d’autres régions d’Europe du Sud, notamment à Barcelone ou Madrid, où la pression foncière et immobilière favorise ce type de reconversion. Dans ce modèle poussé par Unibail-Rodamco-Westfield et d’autres acteurs, qui ambitionne de reconfigurer des morceaux de villes, le centre commercial conserve le rôle central, en tant que « locomotive » et « cœur » des projets.

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