Immobilier ancien : Century 21 décrit un marché en recomposition au S1 2026

Au premier semestre 2026, le marché immobilier ancien affiche, à l'échelle nationale, une relative stabilité qui vient contredire les prévisions de reprise du début de l'année. Selon les chiffres présentés lors d'une conférence de presse à Paris le 29 juin par le réseau Century 21, le nombre de transactions recule de 1 % pour les maisons, tandis qu'il progresse de 0,9 % pour les appartements.

La guerre en Iran a refroidi le marché en cours de semestre

Les chiffres globaux dissimulent une rupture de rythme nette en cours de semestre. Century 21 constate une première partie d'année dans la continuité de la dynamique amorcée en 2025, suivie d'un ralentissement à partir du déclenchement du conflit en Iran, sous l'effet conjugué des tensions sur les prix de l'énergie, du retour des inquiétudes inflationnistes et de la perspective de taux plus élevés.

Au-delà des volumes, c'est la composition du marché qui retient l'attention. Les primo-accédants y occupent une place croissante, tandis que les secundo-accédants — ménages déjà propriétaires dont les reventes alimentaient jusqu'ici le renouvellement de l’offre — tendent à rester dans leur logement.

Selon les données de la Banque de France portant sur la production de crédits immobiliers hors renégociation, à fin mars 2026, les primo-accédants représentent 44,6 % des emprunteurs, contre 38,7 % pour les secundo-accédants. Un renversement notable par rapport à 2020, où ces derniers concentraient encore 53 % de la production de crédits, contre 26 % pour les primo-accédants.

Quand revendre coûte plus cher que rester

Les primo-accédants représentent désormais 18,2 % des acquéreurs de maisons — en hausse de 9,6 % sur un an — et 21,1 % des acquéreurs d'appartements, en progression de 6 %, selon les données Century 21. Mais cette progression tient aussi aux secundo-accédants, de moins en moins présents sur le marché.

 « Ce sont eux qui faisaient tourner une grande partie de la chaîne immobilière, assure Charles Marinakis, président de Century 21 France, lorsqu'un ménage vendait pour acheter plus grand, changer de territoire ou adapter son logement à une nouvelle étape de vie, il libérait un bien et permettait à d'autres acquéreurs d'entrer à leur tour dans le marché. Aujourd'hui, cette rotation est beaucoup moins naturelle. »

De nombreux propriétaires ayant acheté à la fin des années 2010 ou au début des années 2020 ont bénéficié de taux historiquement bas, parfois proches de 1 %. Se refinancer aujourd'hui à des conditions nettement moins favorables représente un coût important. S'y ajoutent la stagnation ou la baisse des prix dans certains territoires depuis l'achat, des premières années de remboursement pesant davantage sur les intérêts que sur le capital, et l'absence de dispositifs publics d'aide à l'achat pour les ménages déjà propriétaires.

Pour beaucoup d'entre eux, vendre pour racheter se traduit par une perte de pouvoir d'achat immobilier. Les durées de détention des biens s'allongent, ce qui réduit mécaniquement la mobilité résidentielle et impacte le volume global des transactions.

105 jours en moyenne pour vendre une maison

À l’échelle nationale, les prix évoluent peu au premier semestre 2026. Le prix moyen au m² s'établit à 2 492 € pour les maisons (-0,7 % sur douze mois) et à 4 155 € pour les appartements (-0,5 %). Le montant moyen d'une acquisition recule de 1,5 % pour les maisons, à 270 507 €, tandis qu'il reste stable pour les appartements, à 231 717 €. Cependant, les délais de vente s'allongent : il faut désormais 105 jours en moyenne pour vendre une maison — six jours de plus qu'un an auparavant — et 99 jours pour un appartement, soit trois jours supplémentaires.

Au premier semestre 2026, 69,2 % des acquisitions ont été réalisées en résidence principale (stable), 24,7 % en investissement locatif (+1,2 %) et 6,1 % en résidence secondaire (-3,2 %). »

« Les acquéreurs sont présents, mais ils calculent davantage. Ils regardent le prix, le coût du crédit, les charges futures, les travaux éventuels, la performance énergétique du logement et leur capacité à vivre », explique Century 21.

Le DPE s'invite dans les négociations

Nouveauté notée par Century 21 : « Le DPE n'est plus seulement un document réglementaire : il devient un indicateur économique .»

Selon les données du réseau d'agences immobilières, 80 % des acquéreurs le consultent et le considèrent comme un élément déterminant, aussi bien pour estimer leurs charges futures que pour anticiper la valeur de revente du bien.

Un même appartement bien situé peut ainsi se vendre rapidement ou stagner des mois selon son étiquette énergétique. Le DPE influence désormais les prix, les délais et les marges de négociation.

Paris : l'investissement locatif à son plus bas

À Paris, où le marché est exclusivement composé d'appartements, l'activité se maintient au premier semestre 2026, avec un recul limité à -0,4 % des transactions. Le prix moyen s'établit à 9 483 €/m², en léger repli sur douze mois (-0,4 %), et le délai de vente atteint 99 jours, soit quatre jours de plus qu'un an auparavant.

Le signal le plus significatif vient de la structure des achats. L'investissement locatif ne représente plus que 20,9 % des acquisitions à Paris, en recul de 12,2 % — son niveau le plus bas jamais enregistré.

Charles Marinakis juge cette tendance préoccupante : « Paris a longtemps été considérée comme l'un des marchés les plus résilients pour l'investissement patrimonial. À ce niveau, la capitale passe désormais sous la moyenne nationale et sous le niveau observé en Île-de-France. »

Hors Paris, l'Île-de-France enregistre une évolution des prix plus marquée qu'à l'échelle nationale : -2,6 % pour les maisons, -3,9 % pour les appartements. Les transactions reculent de 5,1 % pour les maisons, mais progressent de 1,7 % pour les appartements. Dans certains départements, la baisse des prix relance l'activité — c'est notamment le cas dans le Val-d'Oise, où les volumes progressent de 12,9 % tandis que les prix reculent de 4,1 %.

Des marchés régionaux hétérogènes

Le premier semestre 2026 confirme une forte hétérogénéité régionale dans l’évolution des volumes de transactions.

Sur le segment des maisons, les Pays de la Loire affichent la progression la plus nette (+11,2 %), tandis que la Bretagne recule de 9,4 %.

Le constat est également contrasté pour les appartements. Les Pays de la Loire progressent de 12,6 %, devant la Nouvelle-Aquitaine (+4,4 %) et la Bretagne (+4,3 %). À l’inverse, la Provence-Alpes-Côte d’Azur (-4,2 %), l’Auvergne-Rhône-Alpes (-2,8 %) et l’Île-de-France hors Paris (-3,9 %) sont en retrait. En Auvergne-Rhône-Alpes, le recul concerne aussi les maisons, avec une baisse de 4,1 %.

 Pour la suite de l'année, « l'enjeu ne sera pas de provoquer un emballement. Il sera de restaurer de la confiance, de préserver la solvabilité des ménages et de redonner de la mobilité aux parcours résidentiels », assure Charles Marinakis.

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