La politique du logement en France suit encore les principes fixés à la fin des années 70, d’après Terra Nova. 

« L’augmentation durable des prix immobiliers, le ralentissement de la progression des revenus, l’accroissement des inégalités et la contrainte budgétaire rendent ces fondements partiellement caducs », s’inquiète le think tank, dont le groupe Logement publie le 29 janvier le premier chapitre d’une série de publication « Pour une refondation de la politique de logement ». 

La note met en avant la transformation de bureaux en habitats, solution plus efficace que la mobilisation des logements vacants, pense l’organisation. 

La peur des bailleurs démystifiée

« Une part importante de la vacance observée correspond à des situations structurelles : logements situés dans des territoires où la demande est insuffisante, biens durablement dégradés, logements inadaptés aux standards actuels ou grevés de contraintes juridiques lourdes, écrivent l’économiste Jean Bosvieux et Bernard Coloos, consultant pour le groupe Logement de Terra Nova, avant conclure : Ces logements ne sont pas, en pratique, mobilisables à court ou moyen terme.»

Les auteurs démystifient également la peur des propriétaires face au risque locatif. Si la crainte de dégradation ou d’impayés est présente, les bailleurs sont peu à renoncer à un  « revenu qui peut être substantiel ». Notamment à Paris, ville où rénover son bien n’est par ailleurs pas le plus rentable. 

D’autant que tout bailleur n’est pas riche comme Crésus affirme le rapport et que ne pas louer « a un coût, puisqu’il faut alors acquitter non seulement la taxe foncière et, pour les appartements, des charges de copropriété, mais aussi la taxe sur les logements vacants dans les villes à marché tendu », commentent les experts. 

Ils évoquent aussi des boucliers pour des bailleurs, comme les assurances contre les risques locatifs voire un régime de location meublée, pour louer sur une courte durée. 

Des opérations de transformation encore rares

Si l’idée de reconvertir des bureaux en logement remonte aux années 90, ce n’est qu’à partir de 2020 que l'idée s’est affirmée. 

En déclencheur, le contexte de pandémie et de télétravail qui a fait chuter l’occupation des bâtiments d’entreprises. En témoigne la conjoncture francilienne, tiraillée en 2025 entre progression de la vacance et une reprise des investissements.

Mais d’après le premier rapport de Terra Nova, les opérations de conversion restent rares. Un constat corroboré par les derniers chiffres du cabinet Deloitte, selon lesquels le taux de transformation ne s’élevait qu’à 2 % des bureaux vacants en 2025, dans la métropole du Grand Paris. 

Les freins à l’échelle globale sont en particulier financiers, dont l’écart de valeur comptable entre immeubles tertiaires et résidentiels.  

« En outre, les opérations de conversion entraînent une déperdition de surface importante du fait notamment des caractéristiques physiques différentes des immeubles ; le non-assujettissement à la TVA de la location de logements entraîne une perte sèche ; et la refacturation des charges aux locataires est encadrée de façon beaucoup plus stricte pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux », lit-on dans le rapport. 

Sans compter des compléxités administratives du côté des permis de construire, qui incitent « les élus à l’immobilisme ». Ces derniers sont aussi dissuadés par des dynamiques électorales (opposition de mouvements conservateurs et riverains mécontents), comme fiscales. 

« En effet, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), qui représente 46 % des recettes fiscales communales, est bien plus faible pour un immeuble de logements que de bureaux, et la contribution économique territoriale des entreprises (17 % des recettes fiscales communales) est définitivement perdue », expliquent les auteurs du rapport. 

Comment encourager la transformation de bureaux en logements ? 

Dans ses propositions, Terra Nova encourage les propriétaires à « vendre ou convertir le coûts de portage des actifs tertiaires». Soit par augmentation graduelle ou signficative après quatre ans, de la taxe foncière sur les surfaces vacantes. 

Le laboratoire d’idées appelle à favoriser les démolitions-reconstructions, dès que les intentions de loger plus de personnes qu’une opération de restructuration sont prouvées. 

Les procédures de permis devraient aussi être plus simplifiées. « En ce domaine, le travail législatif récemment réalisé qui permet sous certaines conditions de construire des logements même si le PLU ne l’autorise pas va dans la bonne direction », souligne Terra Nova. Un objectif quantifié de construction dans les zones tendues par l’État pourrait par exemple engager les collectivités et permettre à l’État de reprendre la même si l’objectif n’est pas atteint.

Le think-tank souhaiterait un soutien des « maires convertisseurs ». Comment ? À travers une taxe foncière associé au bien, qui serait dirigée vers un fonds pour financer les projets.

Pour lire le rapport de Terra Nova, cliquer sur ce lien !

Par Virginie Kroun