Ce sont des espaces laissés vides au milieu d'une rangée régulière d'immeubles de même hauteur, elles viennent marquer une rupture dans la ville. Alors que les aires urbaines tendent à se densifier toujours plus et que la loi zéro artificialisation nette (ZAN) contraint la réflexion de la ville de demain, les dents creuses deviennent objets de convoitise.

Pour estimer le potentiel de construction de logements sur ces espaces, les intercommunalités élaborent tout d’abord un Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), qui détermine la stratégie d’urbanisme pour 20 ans. Le Plan local d’urbanisme (PLU) ou Plan local d’urbanisme Intercommunal pour l'habitat (PLUiH)vient ensuite préciser cette stratégie, pour coordonner les projets d’aménagement. 

Autrement dit, la phase préalable au PLUiH permet de se pencher sur la capacité des communes à être densifiées. Par exemple, d’après le PLU adopté en 2017 par la ville de Vannes (Morbihan) il existait alors 369 dents creuses mobilisables pour être construites.

Des « gisements » précieux, puisqu’ils devaient permettre de créer, selon les hypothèses de densité, entre 579 et 826 nouveaux logements. Désignées comme telles, les dents creuses sont dès lors devenues objets de convoitise. Dans un article publié chez nos confrères de Ouest-France en 2022, Vincent Le Gall, alors adjoint au directeur général des services de la Ville, expliquait ce phénomène : « Le PLU de 2017 a favorisé la reconstruction de la ville sur elle-même. Des jardins qui n’étaient jusque-là pas constructibles le sont devenus. »

Dans le Grand Reims, un PLUiH pour plus de 140 communes

À 600 km de là, dans la communauté urbaine du Grand Reims, qui rassemble plus de 140 communes et souhaite aboutir à un PLUiH d’ici 2028, la version révisée du SCoT a été adoptée en décembre 2025. 

Une première étape saluée par le sénateur de la Marne et vice-président de la commission de l'Aménagement du territoire, Cédric Chevalier. « C’est complexe », nous explique-t-il. « Le Grand Reims, c'est 143 communes, dont la plus grande a 200 000 habitants et la plus petite en compte à peine 50. On a de la ruralité, du vignoble, de l'agricole... »

En ce mois de mars 2026, élections municipales obligent, le processus de création du PLUiH est mis à l'arrêt le temps que les nouvelles équipes locales soient désignées et prennent leurs marques. Pour aider à la création de ce document, la communauté d’agglomération peut compter sur l'Agence d'urbanisme, de développement et de prospective de la Région de Reims (AUDRR), où Marie-Christelle Bocart est en charge de la planification.

« Notre rôle, en tant qu'agent d'urbanisme, c'est d'accompagner la communauté urbaine dans l'élaboration du PLUiH en produisant plusieurs études. En ce qui concerne particulièrement le volet foncier, au-delà des objectifs définis dans le SCoT, nous avons la trajectoire vers le ZAN, qui s'est traduite par des objectifs chiffrés de consommation foncière. La priorité, c’est de densifier avant de consommer de l'espace. »

Mais ce qui peut freiner la mobilisation des gisements fonciers, c'est souvent le droit de propriété. « On s'aperçoit que ces gisements fonciers, ce sont souvent des multipropriétaires ou que ce sont des terrains qui ont été hérités. Donc il y a une complexité à pouvoir trouver un accord pour que ce soit vendu », illustre Mme Bocart.

Des logements de plus en plus petits qui densifient l'enveloppe urbaine

Pour l’AUDRR, la densification est néanmoins déjà en cours dans le rémois. Marie-Christelle Bocart avance par exemple la diminution de la surface habitable des logements. « C’est 120 m² en moyenne pour du logement individuel et 60 m² pour du logement collectif. Alors que dans les années 1970 ou 1980, pour des logements type collectif, on était à une moyenne de 75 m² par exemple. » 

À ce constat, qui peut expliquer en partie l'attrait pour les dents creuses, s’ajoute un phénomène de remplissage de l’enveloppe urbaine. « On s'est aperçu qu’entre 2011 et 2021, plus de 75 % des logements se sont construits dans ces enveloppes urbaines. »

Finalement, l’AUDRR estime « un potentiel de 0,52 % des tissus de l’enveloppe urbaine qui pourrait recevoir une densification », avec des dents creuses qui demeurent. Des potentiels qui, s'ils restent limités, paraissent tout de même intéressants lorsque l’on sait que la population du Grand Reims n’augmente pas à grande vitesse. Entre 2009 et 2019, elle est passée de 288 430 à 296 154 habitants, soit une progression annuelle moyenne de 0,27 %.

Mais selon Marie-Christelle Bocart, les besoins en production de logement évoluent plutôt vers des habitations plus petites. Une tendance qui, cette fois, ne se limite pas au Grand Reims. « On s'aperçoit que les logements sont finalement sous-occupés. On a des tailles de logements qui diminuent, mais en même temps, une occupation de ces logements qui diminue aussi, par exemple quand les enfants partent du logement, les parents y restent alors qu’ils ne sont que deux. D’où ce phénomène de besoin de création de logements, même quand la population n’augmente pas forcément. »

D’ailleurs, sur les derniers chiffres dont dispose l’AUDRR, entre 2021 et 2023, elle note un ralentissement de la densification dans le Grand Reims. « Ce qui peut annoncer une forme de saturation, y compris de ces dents creuses, dès lors que les communes ont déjà bien réinvesti ces gisements fonciers. »

Quelles alternatives pour densifier sans dents creuses ? 

Alors une fois que les dents creuses sont en grande partie investies, quelles solutions reste-t-il pour densifier la ville ? Éric Cassar, architecte et ingénieur ayant participé à la rédaction du dossier de Terra Nova consacré à la refonte de la politique du logement, estime lui que la dent creuse n’est pas forcément la solution miracle. Éric Cassar et Terra Nova espèrent que la densification de la ville passera aussi par l’existant, alors qu’un rapport des députés européens avance que dans certains pays, 20 à 30 % des logements sont vides. 

« Nous, on dit : "Faisons attention à ces logements vacants, faisons attention à des centres-villes qui aujourd'hui, parfois, se vident." Il faut construire, oui, mais en relation avec l’existant ! »

De son point de vue d’architecte, les dents creuses sont de belles opportunités « pour mettre en valeur l'existant et faire des propositions différentes ». Mais elles représentent aussi souvent des contraintes multiples. « Dans une dent creuse, parfois on n'a pas une bonne exposition, parfois on est coincé, parfois on va avoir peut-être une épaisseur de bâtie qui est un petit peu plus importante... », liste-t-il. 

Mais surtout, la dent creuse vient, selon lui, créer une rupture dans l’architecture de la ville, qui lui donne sa vie. « Aujourd'hui, il faut chercher à faire forêt. Pas au sens de mettre de la végétation partout, mais plutôt au sens de réfléchir en se demandant : "Ce que je construis ici, comment ça va aider et qu’est-ce que cela peut apporter à l'ensemble du quartier ?" Donc se pose la question de savoir quel bâtiment va apporter aux autres bâtiments. Et dans certains cas, peut-être même que l’on peut laisser ces espaces vides. »

Des respirations que promet Marie-Christelle Bocart du côté du Grand Reims. « On a un sujet dans cette réflexion sur la densification, c'est aussi la nécessité de conserver un cadre de vie de qualité. » La recherche d’une densification acceptable pour les habitants qui fera, à n’en pas douter, l’objet de nombreux débats lors des futurs conseils municipaux fraîchement élus. 

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